投资分析期末复习资料.ppt

房地产投资分析 例2 某企业从银行借款1000万元，在5年内以年利率6%还清全部本金和利息，现有四种不同的还款方式： (1)每年年末偿付所欠利息，本金到第五年末一次还清; (2)第5年末一次还清本息和; (3)将所借本金作分期均匀摊还，每年末偿还本金200万元，同时偿还到期利息; (4)每年末等额偿还本息; 试分析各种还款方式每年的债务情况，并说明哪种方式最优。 解:画出四种偿还方式的现金流量图 (3) 四种偿还方式5年来偿还给银行的累计金额: 例3 某人贷款10万元购房，年利率为10%，分5年于每年末等额偿还全部贷款，则每年应偿还利息与本金各多少？ 例4 甲企业向乙公司借1000万元，年利率10%，每年计息两次（年中、年末各一次）经协商甲企业在今后的五年中分10次等额还本利息(每年两次，年中、年末各一次)在归还5次以后，乙公司急等用钱，提出要企业在第六次还款时一次支付600万元，条件是以此支付冲销余下的所有欠款，问甲企业是否同意？为什么？画出现金流量图。 例1 某项目的各年现金流量图如下表，试用净现值指标判断项目的经济性(i0=10%)。 现金流量表 单位：万元 解：现金流量图 NPV=－20+(－500)(P/F,10%,1) －100 (P/F,10%,2)+150(P/F,10%,3) +250(P/A,10%,7)(P/F,10%,3) =469.94(万元) 由于NPV0，所以项目在经济上可行。 4．内部收益率(IRR) 　　使项目在整个计算期内净现值为零的折现率就叫项目的内部收益率。 求解内部收益率采用线性内插法。 　　先分别估计给出两个折现率i1 ，i2，且i1 ＜ i2，再分别计算与i1 ，i2相对应的NPV1，NPV2。若NPV10，NPV20，则 上式计算误差与(i2- i1)的大小有关，一般取(i2- i1) ≤5%。 内插法求IRR图解 例 某项目净现金流量如表。当基准折现率为12%时，试用内部收益率指标判断该项目在经济效果上是否可以接受。 解:设i1=5%, i2=10%,分别计算净现值: NPV1= -100+20(P/F,5%,1)+30(P/F,5%,2) 　　+20(P/F,5%,3)+40(P/F,5%,4)+ 40(P/F,5%,5) 　　=27．78 (万元)0 NPV2= -100+20(P/F,10%,1)+30(P/F,10%,2) +20(P/F,10%,3)+40(P/F,10%,4)+ 40(P/F,10%,5) =10．16(万元)0 因为要求NPV1 0， NPV2 0， 故重设i1=10%, i2=15%，分别计算净现值: 例 某项目一次性投资2400万元，每年净收益为270万元。分别计算其静态及动态回收期(i0=10%)。 解: 判别标准（基准动态投资回收期为T0*） 若 TP*≤ T0*，则项目可行； 否则项目不可行。 2．盈亏平衡点及其确定 在盈亏平衡点，销售收入=总成本，即 PQ= Cf+CvQ (3) 用价格表示BEP BEP(P)=Cf+ Cv/Q0 (4) 用单位变动成本表示BEP BEP(Cv)=P- Cf/Q0 例 某项目年设计生产能力为生产某种产品3万件，单位产品售价3000元，总成本费用为7800万元，其中固定成本3000万元，总变动成本与产品产量成正比关系，求以产量，生产能力利用率，销售价格和单位产品变动成本表示的盈亏平衡点。 解：首先计算单位产品变动成本: Cv=(7800－3000)*104/3*104=1600(元/件) 　盈亏平衡产量 Q*=3000*104/(3000－1600)=21400(件) 　 盈亏平衡生产能力利用率 E*=3000* 104/((3000－1600)*3* 104)=71.43% 　盈亏平衡销售价格 P*=1600+3000*104/(3* 104) 　盈亏平衡单位产品变动成本: C*v=3000-3000*104/(3* 104)=2000(元/件) 二 、互斥方案的盈亏平衡分析 各方案的年总成本曲线如图所示: 图中，M是C2，C3的交点；N是C1，C2的交点；L是C1，C3的交点. 对应的产量分别为Qm 、Ql 、Qn 当Q Qm时，方案