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人民币升值成为楼市、股市走强的核心动力??????盛富资本国际有限公司（盛诺金地产基金）????刘国宏一、楼市强顶舆论、政策双重压力持续暴涨1、各地楼市高烧不退　据盛诺金地产基金必威体育精装版研究报告显示，在黄金周期间﹐北京﹑天津等地的楼价持续攀升﹐且势头日趋猛烈﹐各地政府已经感受到了来自上层和民间越来越强烈的压力。另据《香港商报》报道﹐中央已经开始对热点城市的房地产基础情况摸底﹐对公众甚为敏感的“空置率”检查﹐已布置到地方建委﹑房管局系统﹐可能会再出台宏观调控措施。中国房地产协会会长也公开表示﹐中国房地产行业存在高档房﹑高价位﹑高空置率﹑高自有率﹑高风险等五高风险。???实际上，2004年以来，土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998-2003年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为28.7%，完成土地开发面积年均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积39784.7万平方米，同比增长11.5%，完成土地开发面积19740.2万平方米，同比下降10.9%。与1998-2003年全国房地产购置土地面积和开发土地面积的平均增幅相比，2004年土地购置和开发面积增幅分别下降17.2和34.4个百分点。并且，土地开发面积出现1998年以来首次同比减少的局面。2005年1-10月份土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。作为房地产开发的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长。?现在，离房地产调控政策密集出台的2005年春天已经有一年多的时间，当时国家在调控房地产方面紧锣密鼓的态势和坚定的决心对房地产商和购房者都是难以忘记的经历。然而，房价的大幅飙升却标志着逆潮流而动、逆经济规律而为的政策调控的彻底失败！????2005年3月5日，当温家宝总理在政府工作报告中宣布：2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此，拉开了调控房价的序幕。????此后，中国人民银行决定，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，住房贷款利率由目前的5.31％上调至少0.20个百分点至5.51％。????3月27日，国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报，提出了八条建议，史称“老国八条”。其中第一条要求高度重视稳定房价，第二条要求切实负起稳定住房价格的责任，其后六条均为调控房价的具体政策路径，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方切入。????4月27日，国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，并提出了8项加强房地产市场引导和调控措施，(简称“国八点”)，强调了“各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，防范贷款风险”。????“国八点”是一个纲领性文件，之后，各部门根据该文件的要求制定了具体的实施细则，５月９日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务；明确制定了期房限转、新购商品房两年内转手全额征税等措施，打击炒作投机行为。而各地在解决房地产投资规模过大的问题上，把收紧地根和银根作为了重要的方式。??遗憾的是，这些调控政策却忽略了人民币升值对固定资产投资的助推效应，用心良苦地调控了一年多，而房价不但没有被遏止，反而大幅暴涨。国土管理部门已多次强调地价上涨不是房价上涨的主要原因，而实际上，控制土地供应量，至少不是控制地价和房价的有效办法，“需求不变的情况下，供给减少，必然使价格上涨，银行信贷减少了，土地供应减少了，市场上的房子减少了，房价必然降不下来，”??一方面，房价局部过热；另一方面，持续走高的房价使很多潜在的购房者望房兴叹。而作为房价高涨的最大受益者，开发商却否认房地产市场存在局部过热现象。??　　2、北京地产商囤房待价　　据北京市建委的统计﹐截至今年4月30日﹐北京市可售的期房项目共计1512个﹐其中未售住宅109106套﹐面积为1541.9万平方米﹔已取得房屋所有权证的现房销售项目855个﹐其中未签约住宅17815套﹐面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米﹐占全部可售房面积的60%。当地媒体对此解读﹕在楼市供不应求的情况下﹐这种现象的出现实际上是部分开发商故意囤积房屋﹐制造“房荒”﹐酝酿涨价。　　3、上海楼市3月量价齐升　　上海“五一”期间举行的“假日楼市”房展﹐高调迎客﹐但房展上实际落单者并不多﹐表明上海市民购房意愿并不强烈。上海近期一项调查显示﹐7000-9000元的单价成为47%的被访者能够接受的心理价位。从总价看﹐5成潜在