南京奥体中心滨江项目投资分析.doc

南京奥体中心滨江项目投资分析 第一章·项目用地周边环境调查 1·地理位置：项目地块位于河西新区奥体中心西北侧，北起赛上路，南至纬八路；东起上新河路，西至螺丝桥大街。 2·土地面积及形状：宗地面积约320亩，地块呈现L形分布 3·地块自然条件：地块位于南京市西南面，城市主导风向的下风向。地势南低北高，地面标高5.5-7.5米，属于长江漫滩地貌单元。本地块内部坡度不大，对建筑布局的影响不大。 4·周围环境景观：距离滨江风光带较近，西侧的滨江风光带宽达400米，绿色是滨江风貌的一个亮点。规划绿化用地面积1650公顷，占新区建设用地面积的20%。规划沿长江夹江建设15KM长的滨江休闲公园，滨江休闲公园于2005 年十运会前建成。地块北部紧邻约70000平方米的集中绿地，新城区建立便民型公园，街头广场绿地要满足80%以上的居民步行十分钟就能够到达一块集中绿地。 5·地块交通条件： A.地块周围公共交通状况： ●目前本地块西侧紧邻一公交底站，有4条线路通过，分别为：312W、7W、85W 、807W ，随着新区建设的推进，地块周围的公共交通将更加完善，公交站点将会搬迁，但该公交路线将保留并增加。 312W：莫愁新寓——新螺丝桥大街——棉花堤 7W：瑞金路——新螺丝桥大街——棉花堤（有夜间路线807W） 85W：集庆门——棉花堤 一号线的奥体中心站距离本地块约500米，一号线将于2005年十运会前建成通车，未来小区的交通状况将更为便捷 B.地块周围市政道路情况： 赛上路：4300×35米，东起凤台南路，西至滨江大道，本条道路现在尚未开工 纬八路西延：2500×62米，东起江东路，西至滨江大道，并与长江接口处预留过江通道，目前正在施工，将与今年十月竣工通车 上新河路：4200×62米，北起纬七路，南至环河路，目前已经开工，于今年年底竣工 螺丝桥大街：道路临本地块有部分路段完好，北段正在拆迁中 滨江大道：15500×60米，北起三汊河大桥南至于三桥，2005年十运会前建成 本地块周围的未来道路状况比较好，其中滨江达到为快车道，距离本地块较近，但不穿过本地块，未来小区的直入交通非常方便。新城区当前建设目标：在2005年全国十运会召开之前，建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。新城区开发建设指挥部和南京市金陵中学金陵中学河西分校双方共同技资、12000万元,联合兴办20轨寄宿制全日制高级中学(附设国际部和初中部)。金陵中学河西分校将于2003年秋季面向全社会招生。金陵中学河西分校的设立,将进一步提升河西新城区城市形象,有效放大优质教育资源,改变河西地区缺乏名牌高中的局面。艺兰斋美术馆 图表 1奥体中心 7·社会状况：河西新城区位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东，总占地55.7平方公里，现有常住人口约21万人。通过5-10年的开发，将建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。 在南京房地产市场中，河西板块对购房者的吸引力上扬，河西作为近年来南京市政府重点发展的区域，借十运会的契机成为南京市房地产开发的热点板块，在交通、配套、绿化等方面上正在得到逐步的改善，是众多消费者瞩目的焦点。与2002年数据对比发现，购房者对集庆门大街以南片区的意向率有明显增加。奥体中心、应天路、所街片区的购买率合计为33.45%。这说明由于奥体中心片区的迅速崛起，购房者对奥体中心片区的住宅市场已经有了较强的信心。奥体中心板块升值潜力普遍被看好，有50.93的人打算在河西购房者认为该片区的住房最具有升值潜力。 进入2003年，伴随小户型市场供应量加大，楼盘间的竞争也日益激烈。仅目前而言，河西市场在售的小户型供应量已经比较大。有名仕嘉园、丽晶国际、永嘉年华、君园等，靠近龙江小区的城市假日预定量已经是供应量的5倍之多。旺销了一多之多的小户型，也面临越来越激烈的市场竞争。在小户型楼盘彼此位置、价格、产品等层面上相差无几的情况下，营销水平的高低与否将成为项目成败的关键。 多层住宅仍然是购房者首选，但小高层住宅逐渐为大众接受。通过比较发现，河西住房需求者对多层住宅的偏好率下降了，对小高层的偏好则增加。整个南京房地产市场来说，购房者对套型的需求小有变化。与2002年不同的是，三房二厅二卫成为需求最大的套型。并与三房二厅一卫、三房一厅一卫的需求进一步拉大。与2002年相比，购房者对三房二厅的需求增长5.54%。多层住宅以其较高的得房率仍最受销售者青睐有71.53%的消费者有意向购买多层住宅。目前河西新建住宅楼盘已经出现较多的小高层，也