土地评估方法——-市场比较法和收益法比较分析.docVIP

安 徽 财 经 大 学 本 科 毕 业 论 文 土地评估方法—— 市场比较法和收益法比较分析 学 院： 班 级: 指导教师： 学 号： 姓 名： 时 间： 日本房地产泡沫破灭 对我国房地产市场的启示 【摘要】 根据我国现今评估行业的评估方法多取市场比较法而忽视收益还原法的现象，笔者根据自己的见解，认为收益法应当作为评估的主要方法。虽然市场比较法比较合乎不动产交易者的心理，但是收益还原法有着不可改变的理论基础，因而能够较准确的反应其资产价值。笔者只从资产价值方面对房地产价格进行评估，没有考虑到市场的供求因素及消费者行为因素，其中不足之处请予以指正。 【关键词】 不动产 泡沫 评估方法 市场法 收益法 Abstract: According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of assessment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate prices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected. Keywords: Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach  目录 一．简述日本房地产泡沫 1 (一) 背景 1 (二) 泡沫破碎后的影响 3 二．我国房地产现状 4 （一） 地价持续上涨 4 （二） 房地产信贷不断创新高 6 三．我国不动产价格虚高原因分析——从土地评估业看 6 （一） 许多不动产只能采用市场比较法 6 （二） 在两种方法都能使用的情况下，评估界往往倾向于注重市场比较法 7 四．具体阐述收益法和市场比较法 7 (一) 市场比较法的应用 7 (二) 收益还原法的应用 8 五．收益法的应用比市场比较法更科学 11 (一) 市场比较法的不足 11 (二) 收益还原法可取之处 11 (三) 公式比较 11 六．结论 12 (一) 综合考虑，不能单纯依靠迅速提高利率 13 (二) 仅能靠市场比较法的情况下应添加一个泡沫影响因子 13 (三) 两种方法都能使用的情况下，应以收益法为准 13 参考文献 14 引言：日本的房地产泡沫使日本陷入了长达数年的经济疲软。在其泡沫产生之前，房地产价格居高不下，评估业的市场比较法更是助长了其嚣张的气焰，而泡沫破灭后，日本痛定思痛，更加注重使用科学的收益还原法。笔者将从这两种评估法的原理、应用及对比总结得出一定的结论，藉以对读者以一定的思考。 简述日本房地产泡沫 20世纪5年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。然而还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在199年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从8年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日