地产股预警：最会讲故事的可能跌得最惨.docVIP

　　◎每经记者 区家彦 发自广州 　　过去半年，不少上市房企以各种概念从资本市场融资。其中有些企业已经把概念变成现实，而有些企业，仅仅是借着股市上涨的东风从市场圈钱，至于这些钱将来怎么用，却是一个未知数。对投资者来说，虽然房地产股估值比较低，但有些股票无疑风险巨大。一旦牛市不再，这些企业会立即被打回原形。 　　为此，本期房产周刊对部分成功从股市融资的上市房企进行调查，了解这些企业募集资金的实际使用情况。 　　5月5日,　在银行、地产板块集体砸盘下，午后大盘加速下跌，盘中下跌逾4%，沪指下跌近200点。不仅A股出现暴跌，港股的内房股也出现大幅下跌。 　　房地产股票的大幅下跌，让投资者重新审视地产股目前的价格是否和真实价值严重背离。《每日经济新闻》记者调查发现，一些小型地产公司由于概念距离落地尚远，最终能否落实企业设计的宏伟蓝图尚有很大变数，这些企业的投资者未来可能会面临投资风险。 　　地产股上涨关键：讲故事 　　这轮牛市从去年7月启动以来，地产股也受益于投资者蜂拥而入股价水涨船高。《每日经济新闻》记者统计发现，从去年7月1日至今年5月5日，上证指数涨幅为109.6%，沪深300指数涨幅为111.9%，房地产板块涨幅为124%，略高于大盘涨幅。但与2007年的大牛市中，房地产被誉为“五朵金花”之一的热度相比大相径庭。 　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，2007年房地产正身处高速发展期，房企利润也处于行业高峰期，像万科当年的净利润增速达到110%，投资者也愿意给予很高估值。但经历了2014年的市场转折，大家都看到了地产行业已经面临天花板，龙头房企的利润增速也跌至个位数，地产股在本轮牛市“失宠”也可以理解。 　　从个股观察，中小市值的上市房企占据涨幅前列。克而瑞统计数据显示，从2014年4月29日至2015年4月28日，地产板块中涨幅最大的前十只个股分别为宜华健康（原名宜华地产）、中天城投、荣安地产、金丰投资、泛海控股、华业地产、中粮地产、中国武夷、泰禾集团以及合肥城建。除了中天城投与泛海控股市值在500亿元以上，其余均为市值不足320亿元的中小型房企。 　　尽管房地产市场行业集中度在不断提高，市场份额正在向龙头房企倾斜，但部分大型房企的股价表现逊色。万科A同期的涨幅仅为87.83%，华侨城A的同期涨幅为102%，金地集团的同期涨幅更低至36%。要知道在2006~2007年的大牛市中，万科A股价涨幅超过10倍，是当时机构最热捧的龙头地产股。 　　一位不愿具名的房地产分析师向记者表示，在行业增速下降的背景下，虽然龙头房企可以通过集中度提升获得超越行业的增速，但从2013年以来开发商纷纷收缩战线至一二线城市的战略以及住宅开发竞争的同质化来看，房企原先通过提高周转速度维持高增长的模式必然受到挑战。在现有商业模式将面临回报率下滑的压力下，投资者会更关注积极转型的房企。“从涨幅排名前十的地产股来看，主要受益于跨界、金融、健康、互联网、国资改革、重组等概念，而非实质性业绩增长”，黄立冲告诉记者，在A股的投资者结构中，散户占据绝大部分比例，相对于稳定的经营业绩，他们更喜欢追捧概念与话题，很多缺乏实质性业绩支撑的中小型上市房企也有更大的“讲故事”动力，因此在A股市场涨幅最大的多是这类中小型地产股。 　　转型并非想象那么美好 　　在楼市下半场，寻求新的增长点是每一家开发商都不得不面对的挑战。 　　国泰君安房地产首席分析师侯丽科向《每日经济新闻》记者表示，在行业集中度加速提升的大背景下，中小开发商受制于资金、管理等多方面限制，想要通过规模化增长突破重围，难度越来越大。寻求转型，似乎才是趋势所向。而转型如若得当，不仅可以畅享朝阳行业的广阔市场和高速增长，亦可享受估值的迅速提升，实现“戴维斯双杀效应”。 　　根据国泰君安的研究，互联网金融、养老医疗、社区服务成为房企转型的主要方向，成功概率也更大。“房地产是资金密集型行业，对金融等相关领域的理解也更为深刻，房企进入P2P、供应链金融等领域，转型相关方向成功概率较高。医院也是重资产行业，与房地产有相似之处，房企介入医疗服务有较好的基础。”侯丽科说。 　　不过，新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，像互联网金融、医疗这些产业未来无疑具备广阔的前景，但房企转型去做不见得有多大的优势，这体现在三个方面：一是人才瓶颈，这些产业往往需要高度专业化经营，但专业人才都是稀缺的，如何打造专业团队是个问题；二，在中小型上市房企，老板意志往往代表着企业文化，老板的思维能否及时转过来跟上新经济思维存在不确定性；三，除了房地产，各路资本都在寻找进入新产业，比如在互联网金融，像中国平安的陆金所已经非常强大，这意味着房企将面临各行业巨头的竞争压力。 　　尽管新产业才刚起步，但凭借股价大涨的势头，包括泛海控股、格力地产、宜华健康