宋才发：农村宅基地和集体建设用地确权登记的法律问题探讨.docVIP

宋才发：农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的法律问题探讨 农村宅基地和集体建设用地 使用权确权登记的法律问题探讨 宋才发 马国辉( （中央民族大学　法学院，北京 100081） 摘 要：农村宅基地和集体建设用地使用权宅基地和集体建设用地使用权使用权宅基地和集体建设用地使用权确权登记是不动产登记的内容确权登记确权登记地使用权确权不动产登记的宅基地集体建设用地使用权保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度；建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价[1]关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知国家建立和实施不动产统一登记制度，宅基地和集体建设用地使用权确权登记宅基地和集体建设用地使用权宅基地和集体建设用地使用权宅基地和集体建设用地使用权是农民集体重要的财产权利集体建设用地[2]。依法对农村宅基地和集体建设用地用地确权登记，有效解决土地权属纠纷，为农民维护土地权益提供保障，从而促进农村社会秩序的和谐稳定。从2014年开始，用3年左右时间实施不动产统一登记制度，用4年左右时间统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，形成不动产统一登记体系。[3]。 构建农村宅基地和集体建设用地使用权宅基地和集体建设用地使用权登记促进城乡统筹发展的产权基础[4]。《中华人民共和国物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”[5]那么，通过租赁方式设立建设用地使用权的规定，依据的是国务院颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》，我国法律明确规定行政法规是不能创设物权的。 厘清农村宅基地和集体建设用地使用权[6]在一个特定物上只能有一个所有权，任何物上不允许同时存在两个以上的所有权；作为物权客体的物是具有独立性的单个物，是可以被独立地的加以支配的物。既然不动产物权登记的是不动产上的物权，那么作为物权客体的不动产就必须是特定的、具有独立使用价值的物。为了解决登记中不动产的特定问题，我国不动产登记办法中就出现了“不动产单元”或者“不动产登记单位”的概念，旨在通过确定不动产单元达到能够从法律技术上加以分割，可以被特定化的不动产权利载入不动产登记簿。只有具备明确的界址或界线，地理空间上的确定性与唯一性，具有独立的使用价值的不动产，才能够满足不动产统一登记中“不动产单元”的要求。譬如，2008年2月起施行的《土地登记办法》第5条就规定：“土地以宗地为单位进行登记”[7]；2008年7月起施行的《房屋登记办法》第10条规定房屋按照基本单元进行登记，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记。在不动产登记尚未统一之前，各类不动产登记由不同的登记机构依据相应的不动产单元进行登记。全国不动产统一登记实施之后，各类不动产单元之间就需要协调处理好彼此之间的关系。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》对于这个问题并没有做出明确规定，建议在出台正式适用文本之前加以修订完善。当然，不动产统一登记并不意味着不动产单元也必然统一，即使将各类不动产的登记统一到一个机构，仍然需要依据不同类型的不动产确定不同的不动产单元。但是基于“房屋所有权主体与土地使用权主体一致”的原则，又应当确保各个不动产单元之间的关联性。那种认为宗地可以将地上房屋全部包含，进而取消房屋登记单元的观点也许是不妥当的，否则就会出现作为用益物权的土地使用权吞并作为完全物权的所有权的情形[8]。在统一登记机构的前提下，必须将现行法律中以独立形态存在的一些不动产及不动产物权与土地和土地物权有机结合起来，统一登记到一个登记簿上。在不动产统一登记过程中，一旦发生重登、错登、漏登等情况，必然会直接危害权利人及第三人利益和交易安全，甚至会破坏正常的市场交易秩序。为此，就要对现行法律法规中有关不动产物权的规定进行梳理和评估，对各类相关不动产物权进行分类和合并，明晰不动产权利的种类、名称和内容稳定物权关系，为不动产统一登记奠定坚实基础[9]。《中华人民共和国物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”[10]物权法规定的不动产登记，是国家授权登记机构以国家名义、依照法定程序将不动产及其权利状况记载于登记簿，并且以国家赔偿制度提供保障和支持的行为。 二、农村宅基地和集体建设用地使用权宅基地和集体建设用地使用权确权登记三种。我国不动产登记主要有集体土地所有权、建设用地使用权、农村宅基地使用权、土地抵押权登记等，这些登记均兼有权利登记和托伦斯登记模式的特征。法律明确规定不动产登记是物权生效的要件，土地承包经营权则以合同生效为要件。我国不动产统一登记目前正处于试点阶段，未来推行的模式选择应当以法律对登记效力的规定及其公信力