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自在香山 营销推广：频繁的推广活动，努力淡化项目商务写字楼的用地性质，树立项目高端别墅的形象 举办的一系列活动： ?形象树立活动： ●举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙 ●与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙 ●“京西何夕—高端住宅引领西部宜居生活”论坛。 ?楼盘促销活动： ● 5月园林绽放之际欧美同学会会员莅临选购均有惊喜优惠 ● 6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动 ●客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。 ?销售员引导： ● 2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采用这种办法来建别墅。 自在香山 销售结果：一期06年年底开盘，销售率83.2%，回笼资金约5.2亿元；二期08年初开盘，由于户型偏大，价格较高，目前销售率为11.7% 一、二期销售情况对比 ? 均价（元/㎡） 总价（万元/㎡） 面积区间 销售套数 月均销售套数 销售率 一期 17000 495-595 270-350 104套 10套 83.6% 二期 31000 930-1550 300-500 8套 1套 11.7% 效果原因分析 ?一期整体销售还是不错的，市场口碑也很好。以个人名义购买的客户占总成交客户的50%以上。 ?二期户型较大，价格也几乎为一期的2倍，导致总价过高。同时项目必须采用一次性付款的方式，缩减了客户群。 ?国家出台的宏观调控政策也影响了项目的销售进展。 ----北京自在香山销售人员访谈 案例三：创智坊 上海·创智天地集创业，生活，交流，休闲娱乐于一体，是众多企业激发灵感火花，补充知识能量的创意产业园 项目基本信息 ●区位 ：上海市杨浦区，离市中心40分钟车程。 ●规模 ：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米 ●开发主体：由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发 ●周边状况：周边办公全部是租用，且无在售新楼盘 ●土地性质：综合用地，50年产权 创智天地科技园 ? 物业类型 建筑面积 租售 创智天地科技园 纯甲级办公 8万平方米 出租 创智天地广场 办公、商铺 10万平方米 出租 创智坊 弹性办公、住宅、商铺 50万平方米 2万出租，其余全部出售 产业园功能比 办公：住宅：弹性物业：商业=25%：36%：36%：3% 创智坊 创智坊为创智天地一期物业，是由不同国际大师设计的创意杰作，除纯住宅外，可商可住办公物业是其一大亮点 ?位置：紧邻大学区 ?规模：建筑面积50万平方米 ?容积率：2.4 ?功能比例：办公：住宅=50%：50% ?售价：办公物业2.1万元/平方米，住宅2.3万元/平方米，从开盘到现在，价格变化不大 ?物业管理费：办公2.95元/平方米.月，住宅2.35元/平方米.月 ?销售情况：已推出12万平方米，一期于2006年10月开盘，现只剩一套157平米的住宅和20套办公物业 ?物业类型：多层、小高层 ?精装修、现房销售 创智坊 外立面：创智坊全为多层和小高层物业，通过颜色跳跃，线条明快的外立面风格，彰显公建形象 硬件设施： ?材质：瓷砖和涂料 ?电梯：2部奥的斯 ?大堂：4.5米层高，20平米左右，档次一般 ?空调：分体式空调 弹性办公物业档次一般，通过鲜艳、跳跃的外立面突出项目的形象，提高项目品质感 创智坊 户型设计：户型方正，南北通透，打造厨房、卫生间等弹性功能并赠送空中花园，房型设计将居住与办公合为一体 居住设施：松下燃气灶，能率热水器、吸油烟机，ＦＲＡＮＫ整套厨房设备，ＴＯＴＯ坐便器、台盆，西门子洗衣机、冰箱 办公设施：日立空调，实木地板等，电梯等候厅墙面有镜面装饰，过道及走廊均为冷色玻化石，每户装有可视呼叫系统 空中花园 赠送阳台 燃气灶、厨房、饭厅 创智坊 户型设计：创智坊办公物业面积区间较小，为loft产品形式，部分楼层设有跃层 营销：创智坊在宣传上以住宅产品为主，办公物业强调 loft 概念，并将创意的主题贯穿于整个推售节奏中，充分展示了产业园的创意氛围。 创智坊 总结：艺术创意氛围的营造及弹性功能物业的打造使得创智坊既有创意产业园的气质又能实现办公和居住的自由转换 创意氛围的营造 ●与校区相邻 参照硅谷的规划，与大学校区、科技园区完美融合，丰富的人文资源，强大的创意和学术知识氛围，使其成为广阔创业空间的社区 ●外立面设计 由曾参与规划设计美国“硅谷”的美国SOM公司担任总体规划 外立面融入各种鲜艳的色彩，设计简约，彰显现代、跳跃的气息 ●销售活动 以住宅宣传为主，办公强调LOFT概念 举办各种创意活动来营造创意的氛围，吸引周边年轻人和创业人士入住 弹性物业的打造 ●办公物业除了具有办公功能，而且还设有厨房、卫生间、天然气管道、热水器等居住配套，从功能上满足可商可住的要