广州商业地产市场212年年度市场分析资料.ppt

广州商业地产市场2012年年度市场分析 Martketing Dept. 目 录 第一部分:写字楼 第二部分:商业产权式公寓 第三部分:裙楼商业 1-11月写字楼成交量同比涨92% CBD高价盘云集 2012年1月-11月广州一手写字楼（含商用公寓）共计网签10999套单位，同比大增91.6%，网签均价为22706元/平方米，同比涨6.9%。 区域 已售套数 已售面积 成交金额 均价 未售套数 未售面积 从化 19 227311616 479 43121 南沙 1131 69214 575466130 8320 592 58763 增城 283 17032 128701240 7556 998 114469 天河 2282 445128 14468789586 32517 7141 1881868 海珠 1326 143638 3091065175 21628 1417 237885 番禺 3328 203378 2871081102 14182 1418 97574 白云 1 25 635144 25405 625 77774 花都 52 83134434 981 100720 荔湾 1196 91330 1703581256 18653 545 88254 萝岗 465 38806 537420341 13848 759 53338 越秀 766 76345 1623915245 21324 3405 509993 黄埔 150 17984 219364898 12197 772 70106 全市 10999 1113466 25283288776 22706 19132 3333865 2012年1-11月广州一手写字楼各区网签成交数据统计 天河区以网签2282套单位排名第二，网签均价为32517元/㎡，是所有区域当中最高的，主力成交楼盘包括保利中达广场、富力盈凯广场、瑞安创逸、财富世纪广场、保利V座、马赛国际商务中心等(除瑞安创逸外均为珠江新城项目）； 住宅的持续限购，不断推高商业项目的成交量；珠江新城的进一步成熟及CBD地位的确立，越来越得到市场的认可与支持。 甲级写字楼售价趋势 广州地税局发布公告，自2012年7月1日起，广州写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%。尽管有相关税率上调等不利因素影响。但2012年第三季度广州甲级写字楼销售市场保持活跃，在售项目如富力盈凯广场、邦华环球广场等均有大面积整层销售成交。 旺盛的投资市场需求带动售价的进一步上扬，本季度录得广州甲级写字楼整体平均售价为32,586元/㎡，较上季度上涨约1.61％。 近三年，甲级写字楼售价受大环境的影响不大，售价持续上升。 2010年开始实施住宅限购后，珠江新城写字楼成交价格升幅明显，成交面积也有大幅度增加（2011年市场供应处于较低位）。 2011年第三季度后，珠江新城写字楼供应加大，成交量随之加大。受供应量及产品的档次影响，价格出现正常波动。预计未来市场可销售写字楼产品供小于求，未来价格有上升的空间。 在售项目分析(写字楼) 大厦名称 广晟国际大厦 财富世纪广场 富力盈凯大厦 保利V座 保利克洛维 （首期） 保利中达广场 邦华环球广场 马赛国际商务中心 富力盈通大厦 发展商 广东晟铭房地产 越秀地产 富力地产 保利集团 保利集团 保利集团 宏昇地产 珠江地产 富力地产 标准层面积 912-2,196 2,400 2,250 1,730 1,946 1号998 2号1,470 2,039 1,087 2,478 业权 分散 分散 分散 分散 分散 分散 分散 分散 分散 售价 35,000-38,000 28,500-33,000 36,000-45,000 37,500 27,000-34,000 36,000-40,000 32,000-36,000 27,000-30,000 36,000 销售成交价 34,888 28,400-28,500 38,411 35,000 29,400 37,850 33,545 21,371 35,133 在售项目写字楼均价为：32000-33000元/㎡，标准层面积区间为1800—2500㎡左右。 珠江新城商务气氛成熟，得到市场认可，价格上不需要太大优惠亦可促成成交。 处于珠江新城边上，位置、档次及商务气氛欠佳。 在售写字楼分析---富力盈通大厦 占地面积 7600㎡ 建筑面积 120,000㎡ 写字楼建筑面积 83,000㎡ 标准层面积 2,400㎡ 主力户型 120-347㎡ 标准层高度 4.2-4.4m （净高3M） 楼层总高 196米，41层 写字楼电梯数 18台，分高中低区 大堂高度 约10M（双大堂） 物业费 26