宏观调控背景下房地产企业的发展风险研究要点讲解.doc

宏观调控背景下房地产企业的发展风险研究 近年来，国际经济形势波诡云谲变幻莫测，继美国次贷危机后，欧洲债务危机爆发，对全球的资本流动产生了巨大影响，同时，也对中国国内经济的发展带来了较大程度的影响。同时，国内经济也呈现出较多的问题——人民币升值、通货膨胀程度过高、股市低迷、房价过高等。当然，近些年来，国民经济中最引人注目的以及和人民大众息息相关的，则是中国房地产发展过程中呈现出来的问题。 房地产企业是从事房地产商品生产和房地产商品交换的经济实体， 房地产开发经营是房地产企业的主要经济活动。 房地产开发企业则是指通过土地开发并在开发后的土地上建设各种建筑物的生产企业。与其他企业一样，房地产企业经营活动不可能孤立地进行而要与包围它的经营环境发生各种错综复杂的沟通和交流。作用、影响和制约房地产经营企业活动的外部诸种因素的集合房地产环境。2012 年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落今年住房用 地供应计划总量原则上不低于过去 5 年年均实际供应量， 其中保障性住房、 棚户区改造住房 和中小套型普通商品住房用地不低于总量的 70％。要抓好供应计划实施工作，切实把握好 供地时序和节奏，努力保持平稳。在继续应保尽保保障性安居工程用地同时，严厉打击违法违规，强化住房用地供后监管。促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。2012 年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归；继续以保障性安居工程用地落实为重点做 好用地供应，努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落，合理 引导市场预期； 继续以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作， 加强住房地供应和开发利用的动态监测监管，严格督促按合同约定条件建设和开竣工及时发现处置闲置土地，坚决打击违法转让土地行为。高房价已演变成突出的社会矛盾，显示房地产市场高速发展积垢已深，应对我国年来的房地产市场发展进行整体反思，理清改革方向。过去房地产市场充满着效率导向，其快速发展也有效启动了各地的经济增长，但是房地产本来还应该有的民生导向和公平导向却被忽略了。由于住房兼具民生和 商品双 ，重属性，在任何国家，住房都大致可分为商品住宅和公共住房两个部分， 过去年我国房地产市场发展过度强调了通过市场解决住房需求，而在公共住房领域，造成供房供应的严重结构性失衡。因此从长远来看，房地产业更需要改革，推动房地产业转型和回归理性。土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策中国房地产业房地产市场的发展不仅受调控政策影响，也与宏观经济政策，特别是货币、信贷政策密切相关。此轮房地产调控较之以往成效明显，关键一点就是持续的限购限贷政策，其中，限贷从供需两端收紧资金，逼迫开发商“以价换量”，加紧售房，有助于房价从高位合理回归货币政策微调信号-降息此次央行降息，加上此前连续降低存款准备金率，预计将有数千亿元的资金被释放相对宽松的货币环境，一定程度上会缓解开发商资金压力，刺激购房者入市。降息绝不意味着调控的松动应当清醒地认识到，“稳增长”并不等于放松楼市调控。近期一些地方以“稳增长”为名，试图放松房地产市场调控政策的做法被叫停，国务院常务会议明确要求“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，住房城乡建设部也明确表态“坚持房地产市场调控政策不动摇”。凡此种种，都传递出中央坚持房地产调控不动摇。随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，中国房地产业的经营环境在进行着最为深刻的变化。的相继出台，土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，房地产外部环境形势严峻随着国家宏观调控政策的不断加强，市场竞争的进一步加剧，房地产公司将面临更加严峻的挑战；随着全球金融市场的波动、行业市场的变化加剧，面对更为残酷和严竣的发展环境，如何继续保持快速发展将成为房地产企业迫切需要思考和解决的问题政策监管力度不断加大。随着房价的高房价已演变成突出的社会矛盾从缓和社会矛盾、保持行业健康发展的角度出发，中央多次出台了宏观调控政策，一次比一次严厉。一方面土地价格不断上升，另一方面银行银根紧缩。据统计显示，中国房地产开发商70%的资金都来自于银行贷款。在融资渠道单一的情况下，如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，突破资金困局，抵御风险并发展壮大，是令开发商最为头痛的问题。的同质化越来越严重，一个成功的项目，马上被复制到全国各地在产品设计和规划上趋于雷同客户消费意识越来越强，越来越理性，越来越，对产品和物业服务要求越来越高。环境是左右房地产经营企业规模、发展方向和速度的因素。一个国家或地