00青岛开发区石油大学周边5公里商业项目调研报告.doc

青岛经济技术开发区商业 市场调研与项目定位报告 第一部分 青岛经济技术开发区城市概况 1 地理概况 2 行政区域 3 人口状况 4 人文状况 5 城市交通 6 国民经济 第二部分 青岛经济技术开发区城市商业状况 1 各商圈概述 2 主要百货及超市的调研与分析 3 主要商业地产项目调研与分析 4 主要住宅项目的调研与分析 第一部分 青岛经济技术开发区城市概况 1 地理概况 青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。地处东经120°02′至120°18′、北纬35°52′。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。南濒黄海，北、西皆与胶南接壤。总面积274平方公里。 　青岛经济技术开发区（简称青岛开发区）是1984年10月经国务院批准成立，1985年3月28日正式动工兴建的国家级经济技术开发区，是享有沿海经济技术开发区优惠政策的特殊经济区。它位于胶州湾西海岸，与青岛老城隔海相望，海上最近距离2.26海里（约4.2公里）。1992年与同处一地的青岛市黄岛区合一，现有面积274.1平方公里，人口40万。自建区以来，累计投入基础设施建设资金180多亿元，现已初步形成了以现代化港口、家电电子、机械制造、石油化工、生物制药、国际贸易、旅游度假为主要特色，集开发区、新技术产业开发试验区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，是中国开放区域最集中的地区之一。 2 行政区域 黄岛区现辖长江路及黄岛、辛安、薛家岛、柳花泊、红石崖6个街道办事处，203个社区居委会。 3 人口状况2010年底，全区总户籍人口为312864人， 黄岛街道办事处50377人；辛安街道办事处58409人；薛家岛街道办事处40084人；柳花泊街道办事处13379人；长江路街道办事处116150人；红石崖街道办事处34465人。 在总人口中，男性160004人，女性152860人， 性别比为104.67（女性为100），性别比有所下降，比2009下降1.09％。 另，开发区加上外来常住人口，总人口数为58万左右。 4 人文状况 4.1 开发区的“移民”特征 开发区的建立基础是位于沿海岸的几个村镇，以渔业为生；1994年保税区成立以后外来人口占据了半壁江山， 2003年人口增长率6.5%，自然增长率仅为千分之5.45，可见开发区的人口主要以外来人口的增加量为主； 4.2 人口低龄化 作为新兴的开发区，每年数以万计的大中专毕业生以及外来人口涌入，平均年龄低龄化是开发区的另一大特点。 5 城市交通 青岛经济技术开发区公截至2011年7月份，已拥有公交线路34条、公交车653辆，线路总长度515.5公里，日均行驶10万公里、运送乘客32万人次，员工总数1800余人，公共交通网络已全面覆盖全区六个街道办事处、173个社区居委会。随着桥隧时代的来临，开发区公交实现了与青岛和胶南的对接，大大增加了区内居民的出行。 6 国民经济 2011年，预计完成地区生产总值1150亿元，比2007年翻了近一番，年均增长17.8%；工业总产值3500亿元，是2007年的2.5倍，年均增长25.7%。实现辖内地方财政一般预算收入65.8亿元，是2007年的2.1倍，年均增长20.6%。开发区创造了全市1/4的工业总产值、1/5的生产总值和实际到账外资。投资环境综合评价总指数连续8年居国家级开发区第五位。 第二部分 城市商业状况 一、 商圈概述 1、长江路片区 开发区的商业重点在长江路片区，石油大学即属于此区域因此我们对该区域做重点分析。 长江路区域规划定位为黄岛的行政商务中心，区政府、广场、银行等社会公共服务机构集中在本区域内。 开发区的发展主要集中在本区域，以长江路为中心的新兴商业区和以香江路为中心的金融、商业区均在该区域内，是开发区的主要的商业区域。 囊括了长江路商圈和香江路商圈 商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区。 2、 区域人口分布 开发区现在的人口虽少，但是37%集中在长江路街道办事处，有近15万人口，人口密度约3409人/km2 , 具有良好的商业基础。 3、长江路的商圈现状 长江路硬件设施完善，标准较高 人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局； 整体商业布局以大型商场、超市为中心，辐射黄岛、胶南等周边区域； 业态分布相对单调，体态不够均衡，文化餐饮服务类发展严重不足； 停车位严重不足； 整个商圈正在向更大规模及更高档次发展； 长江路西部“佳世客、佳家源、利群、麦凯乐”中高档消费市场，非常繁荣。 4、 长江路片区商业街及商场总揽 4.1、 香江路：以老商业为主的商业金融一条街，中低档次。 老：指开业时间较早，但