02第二篇投资环境与土地经营摘要.ppt

第二篇 房地产投资环境 和土地运营 房地产投资环境分析 —— 投资机会把握 1房地产投资环境 2投资环境分析方法 （1）?????? 冷热分析法 （2）?????? 等级尺度法 （3）?????? 道氏评估法 （4）????? 综合评分法: Fj = ∑ ( Wi * fi ) （5）?????? 定性分析法 （6） 敏锐洞察法（擦鞋、捡垃圾、硅钢） 3经济与市场环境 经济发展与房地产发展关系表 房地产业与宏观经济增长率的相互关系 居民生活水平与恩格尔系数 上海恩格尔系数变化 房地产带动作用 GDP ＝消费支出＋投资支出＋政府购买＋净出口 房地产带动作用 我国GDP增长与房地产投资增长比较 西方国家住宅投资规模 2004年投资增速 固定资产投资增速： 房地产投资增速 1.2月：53％ 3月：43％ 41.3％ 4月：34.7％ 1-6月：28.6％ 1-11月： 29.3％ 过去5年，年均增幅： 19.5％ 上海基本经济数据 人均居住面积比较表 上海经济增长与世界城市比较(2000) 房价怎样增长幅度佳 发达国家人均GDP：＝8倍上海GDP 按9％增长，24年达到发达水平 发达城市房价＝3倍上海房价 需5％增长，24年到达发达国家房价 扣房屋折旧2％ 存量房屋价格年均增长3％ 怎样房价最合适 1990年联合国人居中心52个国家房价收入比： 均值：5.2 1996年联合国城市237个国家房价收入比： 一般在：3 - 6倍 平均在：7 发展水平高城市：5.2 上海房价收入比： 100*6000/(13250*3)=15 1990年世界各地区房价收入比 4政策环境 土地政策 金融政策 产业政策 税收政策 住宅保障政策 土地供应政策分析 （1）97年：土地储备 （2）2002年5月国土资源部颁布的《实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的规定》（11号文。7月1日实施）； （3）2002年8月六部委颁布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见强调：制定土地供应计划； （4）2003.2.18国土资源部发布第45号令《清理各类园区用地加强土地供应调控》：停止别墅类用地土地供应、园区严控等。上海：停批容积率在0.3以下的住宅用地， 0.3以上的低密度住宅用地严格按照土地供应计划控制执行. （5）2004.4.29国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》半年内继续清理整顿，暂停农转非审批。保护基本农田，耕地占补平衡。11.1解冻。 (6)2004.3 《关于继续开展经营性土地使用权招标挂牌拍卖出让情况这法监察工作通知》 71号令：04.8.31前土地历史遗留问题加以界定并处理完毕。 2003年底全国土地储备量170万亩，其中至少70万亩被地产商囤积。 (7)04.10.28国务院：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》严格控制增量盘活存量，集约利用土地 (8) 04.11.5国务院26号令：《土地利用年度计划管理办法》 （9）04.11.8国务院27号令：《建设项目预审管理办法》 对全国1510家一土地储备机构调查显示，至2003年底全国土地储备量170万亩，其中至少70万亩被地产商囤积。2004.3月，国土资源部与监察部联合下发71号文件《关于继续开展经营性土地使用权招标挂牌拍卖出让情况这法监察工作通知》协议出让遗留问题8.31前处理完毕，否则收回土地，纳入国家土地储备体系。 ? 2004年6月： 上海土地储备办法 国土资源部发布 第45号令《清理各类园区用地加强土地供应调控》 2003.2.18 清理违规设置的各类园区。违反土地规划设立的园区必须撤销；总5524个——撤并整2046个 严禁违法下放土地审批权。统一招拍供应，严禁以科技、教育名义开发商品房； 严禁个人和单位利用集体土地开发商品房； 严格控制土地供应总量，特别是住宅和办公楼的供应量。停止别墅类用地供应； 国土部门要加强土地统一规划、统一征用转用、统一供应的管理，健全土地交易各项政策； 国土部门加大出让后监管力度，防止圈地冲击市场。 国发【2003】18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 房地产市场存在问题：投资、结构、行为、体系 房地产健康发展意义重大 房地产发展指导思想：满足不同收入家庭需求 完善房屋供应政策和结构 改革住房制度健全市场体系 发展住房信贷、强化管理服务 改进规划