同策：定价策略的分类及基本方法摘要.ppt

* 项目名称 上海风景（大上海国际花园三期） 项目地址 龙茗路2903号 (宜山路路口) 所处位置 闵行金虹桥板块 容积率 2.25 开盘时间 2008.9 交房时间 2009.12 建筑形态 L型布局（5梯27户） 交房状况 精装修 建筑楼层 11层（2-7层为平层，8-10层为双层） 套数 263 销售情况 已售完 单套面积 22 - 74 ㎡ 开发商 上海银田房地产开发有限公司 物业管理费 3元/ ㎡ *月 非市区案例研究 上海风景 项目位于中外环间，非传统CBD区域, 依靠大型住宅社区，周边大量产业客户,无装修，普通公寓物业服务，另可提供收费式额外服务 注：该项目酒店式公寓为70年产权 成交均价（毛坯）：20000元/㎡ 周边公寓二手房价（毛坯）：18500元/㎡左右(明泉江南苑等) 酒店式公寓/普通公寓价格对比系数：20000/18500≈1.08 上海风景酒店式公寓成交均价较周边普通住宅溢价达8％ * 本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数为1.06 确定本案系数 从地段来说，远中风华园与静安紫苑相似度较大， 比较权重为40％，上海风景权重为20％ 远中风华园1.05 静安紫苑1.07 上海风景1.08 酒店式公寓/普通公寓价格对比系数 确定比较案例权重 确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数 1.05*40％＋1.07*40％＋1.08*20％＝1.06 * 确定本案酒店式公寓价格 项目周边普通住宅价格水平 新房 二手房 21000－24000元/平方米 项目周边普通住宅价格水平为：24000－26000元/平方米 依据前面确定本案酒店式公寓/普通公寓价格对比系数1.06，初步确定本案酒店式公寓价格为 25500－27500元/平方米 21000－26000元/平方米 （如宝地东花园、鸿旭豪苑等） 考虑前面的比较案例酒店式公寓为70年产权，所以本案适度降低与周边普通住宅价格差距 综上，建议本案酒店式公寓价格在 26000—26500元/平方米为宜 建议本案酒店式公寓价格在26000—26500元/平方米为宜 上海同策房产咨询股份有限公司 专业策划 · 代理 · 营销 * * * * * * * 朋鑫苑 项目名称：朋鑫苑 绿化率：28% 项目地址：健康路299号 占地面积：0.91万方 容积率：1.1 建筑面积：1万方 建筑类别：多层 首次开盘：2004-06-24 总户数：100户 车位比： 入住时间：2005-05-23 物业公司：上海新泾物业公司 开发商：上海朋鑫房地产有限公司 物业费： 0.4元/平米 2/2/1 88.84㎡ 单价7879元/㎡ 总价70万 4楼/共6楼 精装 3/2/2 128㎡ 单价6641元/㎡ 总价85万 4楼/共6楼 普装 3/2/2 136.25㎡ 单价7046元/㎡ 总价96万 4楼/共6楼 精装 该案目前二手房挂牌价格： ※剔除装修费用，目前毛坯报价在6200—6400左右，实际成交价格在6000-6200左右 * 森海豪庭 项目名称：森海豪庭 绿化率：38% 项目地址：塘园路238弄 占地面积：10.7万方 容积率：1.09 建筑面积：12万方 建筑类别：多层 首次开盘：2004-12-25 总户数：612户 车位比：1：0.5 入住时间：2005-12-28 物业公司：上海殷润物业管理公司 开发商：上海金禹房地产开发有限公司 物业费： 0.8元/平米 3/2/2 125㎡ 单价6400元/㎡ 总价80万 1楼/共6楼 毛坯 3/2/2 129.65㎡ 单价7096元/㎡ 总价92万 2楼/共6楼 普装 3/2/2 129.65㎡ 单价8022元/㎡ 总价104万 2楼/共6楼 新精装 该案目前二手房挂牌价格： ※剔除装修费用，目前毛坯报价在6400—6800左右，实际成交价格在6200-6600左右 * 项目价格 红菱苑 珠溪苑 弘泽阳光苑 森海豪庭 金玉良苑 汇佳新苑 紫金名苑 区域二手房高端项目成交均价约在7200-7500左右，中端项目成交6500-7000，低端成交6000-6500。 二手房价格 华光紫荆苑 朋鑫苑 类型 项目名称 产品形态 报价（毛坯） 均价（毛坯） 高端项目 红菱苑 小高层 7500-7700 7200-7500 紫金名苑 小高层 7500-7700 7200-7500 中端项目 弘泽阳光园 小高层、多层 7200-7500 6900-7200 华光紫荆苑 小高层、多层 7100-7400 6800-7200 金玉良苑 小高层、多层 6400-7100 6200-6800 汇佳新苑 小高层、多层 7000-7100 6700-6800 珠溪苑 多层