房地产项目可行性的研究.pptVIP

第六章 房地产开发项目的可行性研究 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。其根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少决策的失误。 二、可行性研究的作用 1、是申请投资项目核准的依据； 2、是项目投资决策的依据； 3、是筹集建设资金的依据； 4、是开发商与各有关部门签定协议，合同的依据； 5、是编制下阶段规划设计方案的依据 三、可行性研究的依据 国家、地区的经济建设方针政策和长远规划 批准的项目建议书 城市总体规划和详细规划 自然、地理、气象、水文等基础资料 工程技术方面的标准规范 国家规定的经济参数和指标 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件等 四、可行性研究的工作阶段 1、投资机会研究 ：该阶段投资估算精确度为30%，研究费用占总投资的0.2~0.8% . 2、初步可行性研究：精度为20%，费用为总投资的0.25~1.5% . 3、详细可行性研究：精度为10%，费用为总投资的1.0~3.0% . 4、项目评估与决策 第二节 可行性研究的内容和步骤 一、内容 1、项目概况： 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 3、市场分析和建设规模的确定 4、规划设计方案的选择 5、资源供给 6、环境影响和环境保护 7、项目开发组织机构、管理费用研究 8、开发建设计划 9、项目的经济及社会效益分析 10、结论及建议 二、步骤： 接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价和国民经济评价 编制可行性研究报告 第三节 房地产开发经营方案与评价参数选择 一、房地产开发项目的开发经营方案 1、区位分析与选择 2、开发内容和规模的分析与选择 3、开发时机的分析与选择 4、合作方式的分析与选择 5、融资方式和资金结构的分析与选择 6、产品经营的分析与选择 二、构造评价参数 在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案 三、选择评价基础参数 时间类参数，融资相关参数，收益相关指标，评价标准类指标。 第四节 房地产开发项目投资与收入估算 一、房地产开发项目成本与费用构成 1、开发直接费用：土地费用、前期工程费、房屋开发费。 2、开发间接费：管理费、销售费用、财务费用、其他、不可预见费用，税费。 二、房地产开发项目成本费用估算办法 1、土地费用估算：土地出让金，土地征用费，城市建设配套费用，拆迁安置补偿费； 2、前期工程费：前期规划、设计、可行性研究费用，水文地质勘察以及三通一平费用； 3、房屋开发费：建筑安装工程费，公共配套设施建设费用；基础设施建设费用。 4、管理费 5、销售费用 6、财务费用 7、其他费用 8、不可预见费用 9、开发期税费 三 、房地产开发项目租售方案及收入测算 租售方案的内容：项目出租、出售还是租售并举？租售面积比；可出租面积、可出售面积和可分摊建筑面积；出租出售的时间进度安排；租金和售价水平的确定；收款计划的确定。 * *