房地产开发企业土地增值税讲解.ppt

* * * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * Q：对被撤销的金融机构在清偿债务时转让房地产的是否征收土增税？ 条例规定；财税字[1995]48号；准备什么是投资联营，什么是兼并，以及因…征用和拆迁的举例！ * 业务流程主要是指对房地产开发企业缴纳土地增值税的正常征管流程。个人的不包括在我要讲述的范围内。 * * * 根据《财政局、地方税务局京财税（1997）198号》的规定。 * * * * * 业务流程主要是指对房地产开发企业缴纳土地增值税的正常征管流程。个人的不包括在我要讲述的范围内。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * 整个培训分为三章：第一章是概述，第二章是税收要素，第三章是业务流程。 * （二）房地产开发成本 2、房地产开发成本审核的重点： 根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别： 经营性企业----税务局监制的发票 行政机关或政府行政管理机构----行政事业性收据 征地及拆迁补偿费用----书面凭证（合同协议、收据） 其他的白条和收据----不能作为支出凭证 * （二）房地产开发成本 2、房地产开发成本审核的重点： 核定四项成本的条件： （1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （2）提供的开发成本资料不实的； （3）发现《鉴证报告》内容有问题的； （4）虚报房地产开发成本的； （5）清算项目中的四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。 * （二）房地产开发成本 2、房地产开发成本审核的重点： 开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用可以核定扣除。 * （三）房地产开发费用 销售费用 管理费用 财务费用 扣除方法： 利息+5%； 10% * （三）房地产开发费用 是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。 * （四）与转让房地产有关的税金 营业税 城市维护建设税 教育费附加 印花税----在管理费用中扣除 * （五）加计扣除 代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内 。 * 三、在清算审核时应注意的其他问题 （一）取得土地使用权、房地产产权后直接转让的扣除项目 不能加计20%扣除。 * 三、在清算审核时应注意的其他问题 （二）仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目 对取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和允许加计20％的扣除。 * 三、在清算审核时应注意的其他问题 （三）成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法 按实际转让的建筑面积占总开发建筑面积的比例分别来计算分摊扣除项目金额。 例如：取得土地使用权所支付金额的扣除项目分摊，地价款的扣除，需按全部建筑面积进行分摊，不允许按占地面积进行分摊。具体分摊公式： 取得土地使用权所支付金额÷总建筑面积*清税面积 * 三、在清算审核时应注意的其他问题 （四）综合开发项目增值额确定方法 既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。 不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠政策。 * 税务机关对有关情况的处理 * 一、需要补正资料的处理程序 中止核准通知书 按期补正 未按期补正 停止清算 重新审核 * 二、需要核定征收的处理程序 清算中需核定征收： 清算审核部门 纳 税 人 终止核准通知书 核定征收通知书 评估、稽查认为需核定征收： 评估稽查部门 纳 税 人 核定征收通知书 * 清算中热点问题 * 一、 “分期开发”的界定 主管部门（发改委）立项批准分期建设。 * 二、回迁房的