房地产评估2讲解.ppt

2、房地产状况修正的内容 ? ? 房地产状况修正可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。 进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。 (1)区位状况修正的内容 ? ? 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 区位状况比较修正的内容主要包括： 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度(属于估价对象以外的部分) 等影响房地产价格的因素。 (2)权益状况修正的内容 ? ? 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。 进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 ?  权益状况比较修正的内容主要包括： 土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。 在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。 (3)实物状况修正的内容 ? ? 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。 进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 实物状况比较修正的内容: 对于土地来说,主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素； 对于建筑物来说,主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。 例题： 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易的房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清。乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。（假设当时的人民币年利率为4％，人民币与美元的兑换率为1美元＝6.3元人民币，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1：0.75） 交易实例 面积 成交 价格 付款方式 甲 建筑面积200平方米 80万 人民币 三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清 乙 使用面积2500 平方英尺 15万 美元 一次付清 统一付款方式→统一采用单价→ 统一币种和货币单位→ 统一面积内涵→统一面积单位 （1）统一付款方式： 成交日期一次性付清为基准: 甲总价＝16＋32/(1+4%)^0.5+32/(1+4%) =76.422(万元人民币) 乙总价＝15（万美元） （2）统一采用单价 甲单价＝764220/200 = 3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝150000/2500 = 60(美元/平方英尺使用面积) （3）统一币种和货币单位 甲单价＝3821.1(元/平方米建筑面积) 乙单价＝60×6.3＝378（元/平方英尺使用面积） （4）统一面积内涵 甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝378×0.75 =283.5(元/平方英尺建筑面积) 使用面积下价格*（使用面积/建筑面积）=建筑面积下价格 （5）统一面积单位 甲单价=3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝283.5/0.0929=3051.17(元人民币/平方米建筑面积) 平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764=平方英尺下的价格÷0 四、交易情况修正 （一）含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也有可能是不正常的。 由于要求评估的估价对象的价值是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应该将其修正为正常情况下的价格。 （二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 ： 1、利益关系 2、急于出售或购买 3、一方信息不完全 4、一方有特别的偏好 5、特殊的交易方式 6、交易税费的负担 7、相邻房地产的合并 8、债权债务的关系 （三）修正方法 一般情况下，如果有上述特殊情况出现的交易实例不应该作为可比实例。 但是若可比实例较少而不得不选的时候，应该对其交易情况进行修正。 具体方法有两种：百分率法和差额法 修正原则 a.合理（调整方向合理，幅度合理）： 修正系数差 单个±20％，总的30％ b.一致 c.差异性缩小 以评估对象为基准，把