秦皇岛昌黎黄金海岸伴海假日公寓可研报告及投资提案摘要.ppt

第二节 财务效益评价 1.??本项目销售利润率为 19.70 % 2.??本项目投资回收期为 2年 3.??以上效益分析仅仅考虑较为为稳定的销售收入和管理费用，实际运作中还存在甲控材料集中购买（包括装修、家电、家具的统一采购）所减少的投资成本收益。另外，项目处于黄金海岸最具发展潜力的地域，地价的升值收益不容忽视。综合考虑这些因素，实际上本项目的收益应高于上述估算值，投资回收期将更短。 第七章 投资估算和效益分析 第三节 不确定性分析 1.? 盈亏平衡分析 本项目正常年度盈亏平衡时销售收入率达到 66.9%，即当销售收入达到总开发量的 100%（28306.79 万元）时，本项目即可保本，说明本项目的抗风险能力较高，效益较好。 2. 敏感性分析 影响本项目经济效益的主要敏感性因素为：固定资产投资额，经营成本，销售收入三个方面。从现金流的有关数据来看，在所测定的不确定性因素变化范围内，内部收益率均大于 7%，这说明本项目具有一定的抗风险能力和盈利能力。三种不确定因素中，最为敏感的是营业收入。因此，本项目应时刻注意，提高服务质量，加强宣传，增加营业收入。同时，也要控制固定资产投资额与经营成本。 第七章 投资估算和效益分析 第八章 项目实施时间安排 建设进度分三期进行，建设时间拟共2年： 第一期首先完成售楼处展示工程及周边示范环境。同时开发一期组团2个楼及一期景观环境，建筑面积33785㎡。这样可以在社区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到已成熟的公建配套设施及部分景观环境。绿地建设甚至应先于住宅建设。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于均价甚至与均价持平即可， 从而吸引买家，树立品牌形象，创立项目知名度。 第二期可开发南片第二期组团3个楼，建筑面积40542㎡。该区属中央景观区，便于市场推广和销售价格的提高，有利于社区成型及公建配套设施的落实建设，对销售极为有利。 第三期将建东北片第三组团1个楼，面积20271㎡，配套设施完善，“人气”聚集，销售价此时可提高一个档次，获得较好的利润。 ???? ?具体建设时间为： 第一期????2007年10月—2008年12月?? 第二期 2008年 3月—2009年 3月 第三期 2008年 5月—2009年12月 1. 秦皇岛作为中国最早的旅游区之一，旅游知名度高，地理位置和交通条件以及气候条件都比较好，政策环境宽松，是有识之士投资创业的首选宝地。 2.?黄金海岸为秦皇岛市的旅游景区的走廊和休闲度假的聚集区，正处于经济、文化快速发展上升期，在此区域开发此项目促进了黄金海岸休闲渡假的发展进而推动秦皇岛市乃至黄金海岸旅游业发展具有重要的意义。 3.?黄金海岸的地理位置优越及旅游资源优势，与南戴河区、北戴河区三足鼎立，形成了一块独特的集休、疗、游、资于一体的旅游产业聚集地，有利于秦皇岛市吸引项目、提高知名度及旅游经济收入的高速增长。 4.?随着旅游渡假项目的进驻和发展、自驾游、假期渡假游等旅游形式的崛起，旅游人数的急剧膨胀，在旅游服务、商业、休闲娱乐以及社区服务等方面将产生新的巨大的需求，从而为恒盛·伴海假日公寓项目的开发成功提供市场条件。 第九章 结论 5. 预计项目总投资 37188.53 万元，投资利润率为8.09 %，投资回收期2年回报周期短。此投资收益估算未考虑进行风险投资和酒店经营服务以及将来地价升值所得收益。作为产权公寓项目，仅产权出让收入就可以达到这样的水平，说明项目具有较好的投资价值，抗风险能力还是比较强的，项目可行。 我们有信心、有决心把这个项目建设成为昌黎县、黄金海岸的精品项目。为秦皇岛市、黄金海岸的建设发展及经济繁荣添砖加瓦，做出一定的贡献。 第九章 结论 黄金海岸·伴海假日公寓可行性分析报告及投资分析 目 录 第一章 项目简介 第二章 项目背景 第三章 投资环境与发展规划 第四章 项目建设的必要性和意义 第五章 市场需求和分析 第六章 项目规划方案 第七章 投资估算与效益分析 第八章 项目实施时间安排 第九章 结论 · 1. 项目名称：恒盛·伴海假日公寓 2. 开发单位： 名 称：河北恒盛世纪房地产开发有限公司 法人代表：王天亮 注册资金：500万元 经营范围：房地产开发与经营，房地产营销策划，房地产投资咨询，房地产中介服务等。 3.建设地址： 秦皇岛市昌黎县黄金海岸二纬路以西 4.总用地面积：20000平方米。 5.总建筑面积：94500平方