11b房地产基本流程要点.ppt

房地产业务基本流程 二零零五年五月 之二 第二部分 产品实现阶段 之 规划设计阶段 产品实现阶段 规划设计阶段 工程建造阶段 销售阶段 客户服务阶段 事实上，在产品阶段，除了设计与工程有明显的阶段衔接特征 之外，其他的工作，尤其是销售工作，往往是贯穿于整个项目 开发过程当中，没有明显的阶段标志。因此，在产品阶段我们 常把设计+工程作为项目计划的关键线路。 设计产品 制造产品 卖掉产品 规划设计阶段 投资分析阶段的设计工作属于土地阶段工作，在本演示文稿第一部分已叙述，本阶段内容中不再重复。 投资分析阶段 设计前期 实施方案 施工图 政府核准 政府核准 设计前期 工作内容 设计前期工作计划 项目设计工作计划 完善项目基础资料 概念设计任务书 项目概念设计研究 概念设计研究结论 总部/区域成果评审 形成项目设计指导书 计划的依据 项目分期计划 销售计划 设计及工程计划 项目开发计划 公司经营计划 确定性计划 设计计划 营销/销售计划 工程计划 项目基础资料 项目发展部 营销部 工程部 宗地位置及现状 交通 公建配套 市政配套 规划设计要点的补充 产品建议 -户型配比 -产品形态描述 场地水文资料 场地地质资料 成本部/财务部 经济技术指标测算 整理和完善项目基础资料的目的是为了形成《概念设计任务书》。而《概念设计任务书》是设计部提供给概念设计单位（通常有多家参与）的设计依据和要求。 节选·《概念设计任务书》 宗地地块 八一广场 8km 火车站 长途汽车站 9km 10km 项目概况及用地分析 -宗地位置 -宗地现状 节选·《概念设计任务书》 经济技术指标及设计要求 -出入口位置 -公交转换点 -人流、车流 -停车方式及车位排放 概念设计的内容及作用 -分期开发各区划分方式与相互关系 -出行交通联系、公交转换 -公建位置 -考虑后期施工对前期的影响。 -体现组团/小区结构关系 -公建配置分析 -住宅功能分区 -绿化组织 -水景组织 -步行景观 -景观路线组织 -集中景观组织 规划结构与功能分区 路网结构与交通分析 分期开发规划 景观结构分析 虽然概念设计涉及的专业内容比较多，但是其目的只有一个，就是如何利用好土地，概念设计形成后，就勾勒出了整块土地的规划使用的轮廓。 节选·《概念设计研究成果》 土地的规划结构及功能分区 1 2 3 4 5 6 7 8 9 规整的土地 井字型结构 商业/住宅/学校分区 绿化代征地 道路代征地 用地平衡表 节选·《概念设计研究成果》 解决土地如何使用比较经济的问题 节选·《概念设计研究成果》 5区的产品形态 多层 情花 节选·《概念设计研究成果》 绿化景观分析图 湖景 中心绿轴 分区景观 节选·《概念设计研究成果》 同一地块 不同方案 概念设计方案模型 概念设计阶段往往会形成若干个不同的方案，在权衡了建 筑要求及经济要求之后，将决策出一个深化设计的方向，即《项目设计任务书》。 《项目设计指导书》 内容： 项目概况及用地分析 开发目标及开发计划 市场定位及产品建议 成本控制与工程管理 设计前期工作结论 方案设计要求 项目设计指导书结论 节选·《项目设计指导书》 项目设计形象 经济技术指标 用地布局 -功能分区 -产品类型 道路交通 -主入口位置 -人车关系 -停车数量及方式 -公交场站 销售分区 组团管理 环境景观 建筑形态 -公建 -商业 -住宅 节选·《项目设计指导书》 进行下一步设计工作的依据 实施方案 概念设计方案 实施方案 Townhouse Villas Retail Vacation apartments 实施方案·平立剖 俯视图/屋顶平面图 侧视图/立面图 纵断面/剖面图 想象：横断面的形状，对应的是平面图 实施方案·总平面图