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房地产企业所得税 汇算检查应对 导言 耕地18亿亩,房开商1亿亩;全国3万多家. 10年7.6平米,2006年26.7平米; 98年400亿,2007.6月4.3万亿; 98年159亿,2006年低4251亿; 其中所得税为54亿.行业五之最. 湖南省稽查某市四家房开商销售收入18亿,却上缴所得税为0.存在”一高一低一多一少.” 采用实证案例教学、讲座案例教学、 作业案例教学、模拟案例教学方式进行互动教学。 第一部分：新房地产所得税政策解读 ------国税发[2009]31号 一.对企业适用的范围做了调整 二.对开发产品预计计税毛利率做了调整 三.对视同销售行为税务处理做了调整 四.对企业年度纳税申报做了调整 五.对计税成本的核算做了调整 六.对委“外”销售佣金标准做了调整 七.对房地产企业税收征管方式做了限制 思考： 问题1、文件38条规定：外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款330万元，2008年该企业的开发项目达到完工标准，如何进行处理呢？ 问题2、 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 问：1、初始产权证明指什么证明？2、“备案合同”与“竣工证明材料”有何区别？ 问题3：房企代收费用如何理解？应征什么税？企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，能否自由选择？ 国税发[2004]69号文件、国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件） 财税[1995]48号 问题4：税务机关维持原计税毛利率如何应对？毛利率如何表现和计算？ 新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。 问题5：自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了哪些限制性条款？ 问题6：成本费用应如何界定？31号文件的缺陷是什么？企业税收风险是什么？ 文件第12条明确土地增值税可以在税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。 问题7：总可售面积以什么为依据？ 第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 公式中：总可售面积以什么为依据？ 问题8：产权未定的配套，能否在所得税前扣除成本？某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，对吗？ 税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。 问题9：31号文规定了向境外支付佣金10%的比例限制。是否要带扣代缴营业税？票据有什么要求？ 外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。那么新营业税条例又有什么变化？ 问题10： 企业在开工之前如何合理确定成本对象，有什么新的义务？园林绿化等园林环境工程费是否属于配套设施？ 税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。 规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。 问题11：土地成本按什么标准分摊？可否按工程概算分配？可否部分预提？是否需经税务机关同意？ ①土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后再行调整；②配套设施可以按照建筑面积法进行