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情景模拟 1、卖方接待 我挂一套房源,请给我评估一个价格,楼下有20万税,净价200万, 我这有多少税?如果税少我要把房价提上去,请帮我评估一下。 交易资料确认 房屋产权必须清晰 1、产权人或共有权人中有一方死亡,必须办理遗属或法定继承 手续并完成产权变更(继承)手续; 2、产权人与共有权人为夫妻关系现已离异的,必须办理产权变 更(析产)手续; 3、产权人名字用的是曾用名,与身份证、结婚证不一致时,需 要做变更手续。 买方需准备资料 1、买方本人全部到场(已婚夫妻双方本人到场); 2、户口本或户籍证明原件; 3、身份证或军官证原件或护照原件; 4、结婚证原件(买方单身,需提供单身证明); 5、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》原件; 6、《杭州市区住房情况查询记录》原件; 7、按揭的:提供收入证明; 8、外地的:个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇 社会保险)缴纳证明。 贷款首付?月还款?总利息? 解决两个问题 有哪些税和费? 有多少税和费? 影响税费因素——转让类型 买卖 交换 赠与 继承 析产 影响税费因素——其他因素 转让价格 建筑面积 房屋楼层 家庭唯一 购入时间 办证及税费缴纳流程 契证——农税——缴税(营业税、契税、个税、印花税、 土地出让金、增值税) ↓ 他项权证——交费(交易评估费,他项权证工本费) ↓ 房产证——房管局——交费(房产交易手续费、产权证工本费) ↓ 土地证——国土局——交费(土地交易手续费、土地证工本费) 以下假设条件:买卖 契 税 财税〔2010〕94号 ,2010年10月1日起执行 例题 1. 购买家庭唯一住宅80㎡,100万,契税? 100万×1%=10000 2.购买非家庭唯一住宅80㎡,100万,契税? 100万× 3%=30000 3.购买家庭唯一住宅130㎡,200万,契税? 200万× 1.5%=30000 4.购买非家庭唯一住宅130㎡,200万,契税? 200万× 3%=60000 5.购买住宅150 ㎡,300万,契税? 300万× 3%=90000 6.购买非住宅100㎡,400万,契税? 400万× 3%=120000 个税 满5年的判定:根据原契证上的立契时间为起点 计算,至本次合同签定日为终点,计算确定 唯一生活用房的判定:该住房出售时,纳税义务 人(包括配偶)除所售住房外,不再拥有其他房 屋所有权的,则所售住房方可视作家庭唯一生活 用房。 例 题 1、05年5月买进130㎡,原价100万,现价200万, 此房为房东的唯一住宅,求个税? 无 2、 06年5月买进130㎡,原价100万,现价200万, 房东在杭州还有一套住宅,求个税? 200万*1%=20000 3、 08年12月买进130㎡,原价100万,现价200万, 此房为房东的唯一住宅,求个税? 200万*1%=20000 4、 09年5月买进130㎡,原价190万,现价200万, 当时买进房东缴税花了5万,装修花了5万,求个税? (200-190-5-5)*20%=0 例 题 1、04年完税130㎡住宅,原价150万,现价200万,求综合税? 无 2、08年完税130㎡住宅,原价150万,现价200万,求综合税? 200万×5.6%=112000 3、04年完税150㎡住宅,原价150万,现价200万,求综合税? (200万-150万) × 5.6%=28000 4、05年购买150㎡新住房,原价150万,现价200万,求综合税? 两种可能 不满5年全额 满5年差额 5、2000年完税100㎡非住宅,原价150万,现价200万,求综合税? (200万-150万) × 5.6%=28000 印花税 土地出让金 土地出让金=土地分摊面积×土地等级缴纳标准 分摊面积=建筑面积÷总楼层 土地等级缴纳标准如右图 例题 98年房改,60㎡,100万,3F/6,2级土地,土地出让金? 60/6*500=5000 土地增值税算法 从2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税 委托代理费 总结概算 房屋条件一: 2010年新购普通住房, 原价为78万, 建筑面积为89 ㎡, 现出售价为120万, 买家为首次购房, 按揭贷款, 请预算税费? 房屋条件二: 2009年新购普通住房, 原价为90万, 建筑面积为110 ㎡, 现出售价为200万, 买家为非首次购房, 按揭贷款, 请预算税费? 课堂练习1 小华有一套住房:滨江区江南文苑,建筑面积87.73
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