广州市（不含从化增城）基准地价修正体系.doc

广州市原八区基准地价修正体系（不含从化、增城） 商业用地 容积率（楼屋）修正 商业用地容积率修正系数表 容积率 ≤0.4 -0.4r2.7 ≥2.7 修正系数 1.0 (0.4/r)1/3 0.55 注：1、容积率为裙楼商业和公建配套的综合容积率。 2、待开发项目评估宜采用容积率修正。 商业用地楼层修正系数表 楼层 首层 第二层地下负一导 第三层地下负二层 第四层及以上地下叁层及以下 修正系数 1.0 0.4-0.65 0.3-0.45 0.25-0.35 注：1、当某层商业用房的基准地价修正后低于所在地段的综合（办公）用途的基准地价时，取其所在地段综合（办公）用途的基准地价。 2、已建成项目宜采用楼层修正。 2、临街深度修正（仅适用于商业路线价区段标准铺面、标准深度内修正） 商业用地繁华街道路线价深度修正系数表 深度（米） v≤3 3＜v≤6 6＜v≤9 9＜v≤12 12＜v≤15 修正系数 1.75 1.5 1.35 1.15 1.0 商业用地繁华街道路线价深度修正系数表 深度（米） v≤2 2＜v≤4 4＜v≤6 6＜v≤8 8＜v≤10 修正系数 1. 5 1.38 1.25 1.13 1.0 注：设定标准铺面为宽3-4米，深8-15米的临街铺面。 3、临街宽度修正系数（仅适用于商业路线价区段标准铺面） 商业用地宽度修正系数表 u≤1 1＜u≤2 2＜u≤3 3＜u≤4 4＜u≤5 5＜u≤6 6＜u≤7 7＜u≤8 8＜u≤9 9＜u 0.7 0.81 0.95 1 1.13 1.23 1.34 1.45 1.54 1.58 4、宗地宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段标准铺面） 深度（米） w≤0.1 0.1＜w≤0.3 0.3＜w≤0.7 0.7＜w≤1.0 1.0＜w≤1.2 w≥1.2 修正系数 1. 5 1.38 1.25 1.13 1.0 注：如果已采用临街深度和临街宽度修正，一般不再采用宽深比修正，但宽度、深度差异较大，且对使用有明显影响的，可再采用宽深比修正。 5、街角地修正系数 街角地修正系数 临街情况 一面临街 两面临街 三面临街 四面临街 修正系数 1 1.08 1.13 1.15 6、商业集聚度修正 商业集聚度修正幅度为±10% 7、其他个别因素修正 其他个别因素修正系数 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标说明 形状规则、地形地质及环境状况好 形状基本规则、地形地质及环境状况良好 形状基本规则、地形地质及环境状况适宜 形状不规则、地形地质及环境状况较差 形状极不规则、地形地质及环境状况差 修正系数 1.10-1.05 1.05-1.0 1.0 1.0-0.95 0.95-0.90 8、使用年期修正系数 商业用地基准地价是最高使用年限40年的价格，当待估宗地剩余使用年限不足40年时，应进行使用年限修正，确定尚可使用年限，还原利率后，采用公司公式进行计算。 9、宗地基础设施配套程度修正 基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估宗地基础设施配套程度达不到或超过“五通一平”时，应进行开发程度修正。 基础设施配套程度修正值范围表 单位：元/平方米（土地面积） 开发程度 道路 给水 排水 电力 邮电 煤气 平整土地 开发费用 50-90 10-30 5-20 30-90 6-20 20-40 15-20 二、住宅用地 1、容积率（楼层）修正 住宅、综合（办公）用地容积率修正系数表 容积率 ≤1.0别墅 ≤1.0低密度住宅 1＜r＜7 ≥7.0 修正系数 3.0 (2.7/r )1/3 (2.7/r )1/3 0.73 注：1、容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业、公建配套等的综合容积率。 2、待开发项目评估宜采用容积率修正。 住宅用地楼层修正系数表 总体楼层 修正系数 1-5 1.30 6-9 1.04 10-15 0.94 16-20 0.85 21-25 0.80 26-30 0.77 30层以上 0.73 注：1、总体楼层修正是对建设项目整体楼层的修正，而非对某一层的修正。 2、已建成项目宜采用楼层修正。 2、临江修正 临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口）、白沙河、西华海等河道两岸的临江宗地，其临江宗地红线以内50米部分，在原网格点基准地价基础上上调30%。 3、其他个别因素修正 其他个别因素修正 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标说明 形状规则、地形地质及环境状况好 形状基本规则、地形地质及环境状况良好，小区配套完善 形状基本规则、地形地质及环境状况适宜、配套一般 形状不规则、地形地质及环境状况较差、配套较差 形状极不规则、地形