万都·盛世星河2014年7月市场调查及营销推广策略(住宅).ppt

透支未来预期！！！ 不利因素一 都江堰—三线半城市，市场容量有限 从来电、来访及成交上来看： 市场在售项目7月来访约150组，来电约80组，成交约5组，而本项目7月来访36组，来电27组，成交1组。这对去化速度上必然是个巨大挑战。 不利因素二 商业，住宅产品全——客户精准定位难，宣传 推广力度弱、范围窄 不利因素三 万都·盛世星河—城市综合体逆序开发 成功城市综合体运营模式——高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利 而本案住宅先行，且一期给市场留下了较差的印象，商业对住宅销售期能带来的现实展示价值有限，都江堰人对综合体给生活带来的变革想象力有限！ 如果按照传统住宅的营销逻辑进行战略布局，在目前市场客户容量明显不足、市场预期价格无法有效提升的情况下，依靠市场自然去化，消化速度显然不能支撑本项目销售。 ‖策划部 观点‖ 万都·盛世星河的核心问题是什么？ 1 2 如何保证快速走量 高量、高价经典成功案例：红谷滩万达广场 小户型高溢价经典成功案例：九颂山河 在走量的前提下如何保证项目高溢价空间，进一步提升本案的整体价值 55万方城市综合体，成就南昌史无前例独一无二的“日光盘”。卖出天量——180天2180余套，六推六捷。 红谷滩万达广场营销重点 成功宝典： 1、万达品牌导入，强调自为中心； 2、海量品牌入驻，增强市场信心； 3、价格低开高走，强调投资价值； 4、海量强势推广，制造全城轰动效应。 小户型卖出高溢价——同期单价高出同质竞品均价约1/4 九颂山河营销重点 成功宝典： 1、强调项目外部远景规划价值； 2、强调项目品质极限规划价值； 3、不断筛选精准抓客。 高量高价案例借鉴——小结 高量借鉴 高价借鉴 引入城市综合体价值，让客户更多看到产品以外的东西，给未来无限想象空间，快速聚集人气！ 强调品牌绝对影响力，跳出物业本身的红海竞争，价格超脱于竞争市场！ 高价策略与本项目实际不相符合，然而高量策略值得借鉴 万都·盛世星河成功的华山之路 * 万都·盛世星河7月市场调查及营销推广策略 2014年8月3日 目录 第一章、宏观环境整体概况 第二章、住宅个案分析 第三章、项目营销推广策略 第一章、宏观环境整体概况 第一节、宏观经济环境 第二节、房地产相关政策解读 第三节、成都近期房地产市场情况 第一节、宏观经济环境 2014 年上半年，中国经济运行整体平稳，结构调整呈现积极变化。内需继续成为推动经济增长的主动力，上半年内需对GDP 的贡献是102.9%。消费、投资平稳增长，进出口增速由负转正。夏粮丰收，农业生产形势较好，工业生产增速回升。消费价格涨幅温和，就业形势基本稳定。上半年，实现国内生产总值（GDP）26.9 万亿元，同比增长7.4%，其中，第一季度增长7.4%，第二季度增长7.5%。居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%，贸易顺差为1029亿美元。 宏观经济相关走势 整体上来看：我国经济近期发展比较平稳，固定资产投资4月以来呈环比上升之势，对房地产发展比较有利；2014年CPI波幅较小，最高也未超过2.5%，对房地产的影响不是特别的大。 第二节、房地产相关政策解读 1、武汉、杭州多地限购政策松绑 党报：’行政救市‘很可能给泡沫化楼市帮倒忙 影响：不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”称无力还款 备注： 社会各行对各地方政府出台相关政策变相取消限购多持否定态度。 2、7月2日，中国银行发布的2014年三季度经济金融展望报告指出，房地产市场将继续调整，但“硬着陆”可能性不大。 3、国开行住宅金融事业部于7月底挂牌，目的是确保办好棚改工作，提高棚改资金使用效率。这将对商品房销售造成一定的影响，尤其是针对刚需客户，将会形成很大的分流，制约其购买商品房的行为。 4、五省市获批建立地方资产管理公司作为金融业的延伸，通过有效消化和处置金融不良资产，保障金融业持续、健康发展。此举对房地产融资将会提供很大的机会。 5、国土资源部：稳妥有序推进农村土地管理制度改革立足资源禀赋条件 推动节约集约用地，有利于从根本上解决房价高的问题，以促进房地产健康有序发展。 6、房产税和城镇土地使用税拟合并 城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，将来这两个税种合并之后，即”房地合一“。 立法有望在2016年可以推出。 立案拟定初步只对高端住宅征税，普通住宅暂不征收。 在普片征收的情况下，需要对低收入人群或低面积住宅不征税 全国人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税 和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种 7、成都跟进，限购松绑城市升级 7月16日，成都有关部门召集开会，