房地产市场风险问题研究——探究南京市房地产市场风险预警体系.doc

房地产市场风险问题研究 ——探究南京市房地产市场风险预警体系 胡蝶 （浦发银行南京分行营业部，南京，210002） 摘要：房地产市场风险是由于市场以及政策调控原因而导致的房地产供应与需求之间的矛盾，从而造成个人、企业和社会财富的损失。本课题以南京市为实证研究的对象，通过主成分分析法确定指标因子的权重，建立南京市房地产市场风险预警体系，以期为南京市房地产市场的健康发展及相关部门的决策提供一些参考。 关键词：房地产市场 风险预警 南京市 主成分分析法 引言 研究的背景及意义 1、研究背景 房地产市场从不同的角度来看有不同的定义。从狭义上说，房地产市场是房地产交换的场所；从广义上说，房地产市场是房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和，房地产市场是房地产经济运行的基础。在市场经济条件下，房地产市场是指买卖双方在某个特定的地理区域内，于每一特定的时间段内达成的所有房地产交易的总和。由于房地产市场具有供需时滞性、资金依赖性、政策敏感性、周期性波动等特点，因此，房地产市场的风险具有客观的必然性。 南京市是江苏省省会，别名“金陵”、“建康”等，是中国四大古都之一，有“六朝古都”、“十朝都会”之称，是中华文明的重要发祥地。南京位于长江中下游，是承东启西的枢纽城市，华东地区中心城市和重要产业城市，中国国家区域中心城市，国家重要的政治、军事、科教、文化、工业和金融中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心。根据《2012年中国城市房地产市场风险排行榜》，作为一线城市的南京市，房地产市场风险排名倒数第八位，从市场供应角度看，南京不存在过剩问题；从土地、人口规对比来看，南京市人口密度偏高，而由于城区面积大多狭小，因此其人均可占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，以上两方面来看，南京市市场面风险小；从房价角度看，南京市虽然经济发展水平较高，但由于多年以来房价增速相对更快，因此从房价收入比层面上看确实偏高，考虑到激烈的市场供求矛盾以及国家宏观调控的政策环境，高房价所带来的风险暂时是可控的（见表1）。 表1 一线城市市场风险相关指标排名情况 数据来源：《2012年中国城市房地产市场风险排行榜》，2012年10月 2、研究意义 实践方面：从宏观上来讲，可以为政府房地产主管部门调控房地产市场、制定房地产发展战略和政策提供参考依据。通过对经济运行的异常态势的事先预报，使政策调控同步甚至超前于现实经济波动，从而使房地产业与社会经济发展相协调，健康稳定地发展；从微观层面上来看，本课题将以南京为例作实证研究，通过对南京房地产市场状况及风险程度的研究，可以使房地产投资开发者、参与者等清楚地了解和把握房地产市场发展动态和脉络，正确地进行房地产投资决策，制定相应的企业发展战略和市场营销策略。 理论方面：本课题将对房地产市场风险进行系统的研究，结合实际情况，运用的科学方法，对房地产市场风险评价体系做出一些改进，并确定合理的评级标准，有效控制和预测房地产市场的风险。 研究的技术路线、创新点及写作框架 技术路线 本课题将建立科学的预警指标体系，对我国房地产市场的风险状况做出评价。本课题采用统计预警法建立南京市房地产市场风险预警体系，首先筛选出四项指标，涉及到房地产开发投资额增长率、房价收入比等要素；其后，借助SPSS软件，运用主成分分析法确定各项指标的主成分权重，并建立综合指标；然后依据正态分布原理确定警界区间，并根据各指标值确定警级；最后结合当前房地产市场实况，运用指数平滑法对下一期的综合指数做出预测。 创新点 (1)理论与实证相结合 本课题不仅从理论的角度构建了房地产市场风险的预警体系，而且以南京为例对房地产市场风险体系进行了运作和检验。 (2)定量与定性分析相结合 本课题主要采取定量的方法如主成分分析法、指数平滑法，保证分析过程的科学客观性，同时结合定性分析的方法，使分析能根据情况调整，同时合理适当地简化分析过程。 (3)理论与实地调研相结合。 在分析南京的市场状况时，本课题参考了统计年鉴、市场报告、统计公报等文件，同时也结合了自己在南京工作多年的实地调研，从而得出相应的市场总结。 (4)比较研究 在选择方法及构建体系时，本课题通过比较多种方法，结合专家意见，综合选择出较适合的方法。 (5)长期与短期趋势相结合 房地产市场是一个不断发展变化的市场，具有周期波动的特点，在分析其发展阶段时，将长期趋势配合目前短期状况进行分析，使结论具有科学性和时效性。 写作框架 图1 本课题写作框架 二、房地产市场风险预警体系的设计以及评价 （一）我国房地产市场风险预警理论及实践 1、国内理论研究 目前我国已建立了房地产市场预警体系，对房地产市场风险作出评价