二手房中介存在的问题要点.doc

? 一、德州市二手房中介发展现状 2 ? 二、德州市2012年二手房中介交易过程中存在的问题 2 ? (一)隐瞒顾客，阻碍买家房主交流 2 ? (二)偷换概念，合同条款模糊不清 3 ? (三)违章收费，中介服务名不符实 3 (四)市场杂乱，二手房质量难保障 4 ? 三、针对二手房中介存在问题的解决对策 4 (一)维护权益，拒绝有隐瞒的交易 4 (二)注意陷阱，事先熟悉必备流程 5 ? (三)了解实况，选择知名诚信中介 6 ? 参考文献 8 德州市二手房中介交易中的问题及解决对策 摘要：随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案。 关键词：二手房中介?现状??问题??解决对策 一、德州市二手房中介发展现状 据有关资料显示我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势，企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。随着一手房市场的褪温，二手房越来越受到了现代城市居住者的欢迎。 其实现在德州市不少企业投资者都发现了二手房市场的巨大潜力。有资料显示，在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而中国这个比例还不到40%，可见中国二手房市场发展潜力巨大。不看全国的大市场，实际上，从近几年德州市二手房市场交易量看，二手房主导地位已逐渐显现。据了解，在2000年以前，杭州一手房销售量与二手房交易量之间相差悬殊，两者成交量的比例为10∶1。但之后几年，两者交易量逐渐拉近，2004年，德州市一手房与二手房成交量比已为2∶1。2012年,据透明售房网成交数据显示，2012年3月份德州市二手房交易势头直逼一手房，甚至4月份德州市二手房交易量首次超过一手房。 二、德州市2012年二手房中介交易过程中存在的问题 (一)隐瞒顾客，阻碍买家房主交流 交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的,但卖方从自身利益出发,往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒,并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响二手房的正常交易。　 (二)偷换概念，合同条款模糊不清 现德州市内不少中介被举报与客户签订霸王条款模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。双方在签订《认购书》时，《商品房买卖合同》的条款并没有形成，不知道《商品房买卖合同》的内容，等到《认购书》约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。因此开发商常常凭借《认购书》，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受《商品房买卖合同》当中不平等的“霸王条款”。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。 违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为20%。而对于何种情况下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况同时还要写明房屋产权归属原售房单位是否