《房地产金融与保险》期末复习材料解析.doc

《房地产金融与保险》期末复习材料 一、客观题 主物与从物。能辨析出房屋的从物。 从物：从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。从物不是主物的组成部分。从物是为发挥主物的效应而存在的。从物与主物有一定程度的场所结合关系。从物与主物必须同属于一人。 担保的几种形式。 保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。 质押也称质权。就是债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。 留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律（担保法）规定留置该财产，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。 定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。 抵押财产的条件是什么？哪些财产能设定抵押，哪些财产不能设定抵押权。 抵押财产的条件:①抵押人所有的房屋和其他地上定着物。②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。③抵押人依法有权处分的国有土地使用权。④抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产。⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。⑥依法可以抵押的其他财产。 能设定抵押的财产： (1)建筑物和其他土地附着物； (2)建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品； (3)正在建造的建筑物、船舶、航空器； (4)交通运输工具； (5)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 不能设定抵押权的财产： (1)土地所有权； (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； (3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； (4)所有权、使用权不明或者有争议的财产； (5)依法被查封、扣押、监管的财产； (6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 住房抵押贷款的品种有哪些，各自特点是什么？ 自营性个人住房贷款:也称商业性个人住房贷款,以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。 政策性个人住房贷款:通常称为公积金贷款，指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。 个人住房组合贷款：指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 在住房抵押贷款证券化的过程中，Spv，投资者、发起人、委托管理人各自的职责是什么？ Spv：购买发起人的基础资产，并以此为基础发行抵押贷款支持证券。 投资者：购买抵押支持证券。 发起人：选择拟证券化的住房抵押贷款，对其进行组合，然后将其出售或作为住房抵押贷款证券化的担保品。 委托管理人：负责管理住房抵押贷款证券化基础资产的现金流，进行证券登记及向投资者支付证券本金和利息等方面的工作。 财产保险基本险中，哪些原因造成的损失是负责赔偿，哪些是不负责赔偿的。 保险人按照保险条款的约定负责赔偿：火灾、雷击、爆炸、飞行物体及空中运行物体坠落、在发生保险事故时，为抢救保险标的或防止灾害蔓延所采取的合理的、必要的措施而造成保险标的的损失、保险事故发生后，被保险人为防止或减少保险财产的损失所支付的必要的合理的费用 下列风险造成的损失不负赔偿责任： 战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动； 被保险人及其代表的故意行为或纵容所致； 核辐射和放射性污染； 地震、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、滑坡、水暖管爆裂、抢劫、盗窃。 保险财产遭受承保危险引起的间接损失； 由于行政行为或执法行为所致的损失； 其他不属于保险责任范围内的损失和费用。 房地产抵押登记的时间。 抵押期间房地产权转移或变更的，当事人应自转移变更之门起30日内，持抵押权人同意其转移变更的证明文件，到原登记行政主管部门办理转移或变更登记。 房地产抵押当事人发生变更即合同主体变更的，当事人应自变更之日起30日内，持抵押权转让合同及有关证件到原登记行政主管部门重新办理抵押登记；3．抵押当事人双方对抵押合同内容进行变更的，应自变更之日起15日内到原登记行政主管部门办理变更登记手续。 4．抵押房地产被处分后。原抵押当事人应自处分之日起15日内，到原登记行政主管部门办理注销登记。 房地产抵押权实现的方式有哪些？ 抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价