万科地产项目可行性报告内容指引资料.doc

万科地产项目可行性报告内容指引 万科地产项目可行性报告内容指引 一、 前言 随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。 二、 可行性报告内容指引 项目决策背景及摘要 一、外部环境 1、 2、 3、 1、 3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 ?3、 /商务/政府的关系）。 1、 2、 3、 4、 5、 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、 7、 3000米范围内的社区配套 1、 1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 /超市的建设等。 9、 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 1、 2、 3、 4、 建筑密度 5、 控高 6、 7、 1、 2、 3、 4、 5、 1、 2、 3、 1、规划所有权归属 2、规划使用权归属 3、规划的用途 1、 2、 3、 4、 1、 2、 3、 1、 ? 形成时间 ? 各档次住宅区域内分布状况 ? 购买人群变化 2、 3-5年） ? 开工量/竣工量 ? 销售量/供需比 ? 平均售价 3、 1、 2、 ? 平均售价 ? 开发规模 ? 产品形式 ? 平均消化率 ? 平均容积率 ? 物业在区域内分布特征 3、 4、 2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 5、 6、 ? 区域市场在整体市场的地位及发展态势 ? 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ? 本案在区域内开发市场潜力 ? 本案在开发中的营销焦点问题 三、 区域市场目标客层研究 1、 2、 1、 2、 /来源区域/行业特点 3、 1、 2、 3、 4、 5、 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 投资总额（万元） 单位成本（元/m2） 1、 2、 3、 1、 2、 /m2） 项目总金额（万元） 3、 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年合 计 上半年 下半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） (元/m2) (万元) 4、 1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如： 90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 3） 容积率变动各项指标的变化 1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 1、 2、 3、 4、 1、 2、 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。 3、 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。 1、 2、 3、 4、 5、 （三） 制定策略 1、 2、 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。 3、 1、 2、 3、 4、 1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、 6、 20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、 8、 9、 1、 2、 1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。 2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 ? 成本项目 总成本（万元） 单位成本（元/m2）参考项目单位成本 说明 1、政府地价及市政配套 2、合作款项 3、红线外市政配套 4、拆迁补偿费 1、勘察设计费 2、报批报建费 3、三通一平费 4、临时设施费 1、基础工程 2、结构及粗装修 3、门、窗工程 4、公共部位精装修 5、室内精装修 6、室内水电气暖 7、室内设备及安装 8、室内智能化系统 1、室外给排水系统 2、室外采暖系统