《戴德梁行长沙滨江新城房地产项目总体策划报告》(页)资料讲解.ppt

方案二(零售商业以地入股)零售商业经营收入测算 滨江新城公司：以地入股，仅提供用以开发的零售商业用地，并以长沙一级商业用地楼面基准地价 (1823元/平方米)的标准计算出资比例入股。 开发商：零售商业项目的建造成本由开发商支付，则开发商以建造成本的标准计算出资比例入股。 因此，在启动区零售商业合作开发上，滨江新城公司占股份30.5%，发展商占股份69.5%。 零售商业合作开发股份分配建议 股份方 出资额(元/平方米) 出资比例 滨江新城公司 1,823 30.5% 发展商 4,153 69.5% 合计 5,976 100% 股份分配方案 注：以上股份分配方案只是建议，仅供参考，在具体执行时，需按洽谈情况而定。 方案二(零售商业以地入股)零售商业经营收入测算 序号 项目 计算基数 参数 单价(元/平方米) 备注 1 前期费用（设计、勘探） 3,500 2% 70 按建安的2%估算 2 建安工程费 　 　 3,500 　 3 基础设施建设费(红线内工程) 　 　 200 　 4 开发期税费 3,700 3% 111 (2+3)*3% 5 不可预见费 3,881 3% 116 (1+2+3+4)*3% 6 管理费用 3,881 4% 155 (1+2+3+4)*4% 7 成本单价 　 　 4,153 (1+2+3+4+5+6) 8 成本总价 　 　 33,221万元 　 零售商业建造成本估算 方案二(零售商业以地入股)零售商业经营收入测算 假设合作开发的零售商业按照一般商业项目的租金变动情况，出租经营状况等进行经营，运营期限从2010年起计，共40年。 启动区40年合作开发零售商业扣除税费成本后的静态收入为973,529万元，扣除税费成本后折现为2010年的收入为245,670万元 。 零售商业经营收入测算 注：具体计算过程参看附表十一。 序号 项目 合计(万元) 1 出租面积 80,000平方米 2 租金收入 1,153,896 3 应缴纳经营税费 204,454 3.1 营业税及附加 63,464 3.2 房产税 138,467 3.3 印花税 1,154 3.4 城镇土地使用税 1,368 4 实际缴纳经营税费 122,672 5 经营成本 57,695 6 扣除税费成本后的收入 973,529 7 扣除税费成本后的折现收入 245,670 方案二(零售商业以地入股)零售商业经营收入测算 租金水平，租金变动比例，出租率变动情况按我司经验估算。 租金收入为当年租金单价乘以当年实际出租面积。 经营税费包括营业税及附加、房产税、印花税，土地使用税，前三项分别按租金收入的5.5%、12%、0.1%计提，土地使用税按12元/m2，乘以零售商业用地面积求得。 考虑到可申请税费返还，计算中假设经营税费可以免40%的比例，即按应缴纳经营税费的60%计算实际交纳金额。 经营成本包括项目运营过程中的宣传费、管理费等，按租金收入的5%计提。 租金收入减去经营税费和经营成本，即为扣除税费成本后的收入。 扣除税费成本后的折现收入按折现率5.94%计算。折现率取三年贷款利率5.4%上浮10%。 零售商业经营收入计算说明 方案二(零售商业以地入股)零售商业经营收入测算 启动区合作开发零售商业在40年经营过程中，折现为2010年税前利润192,978万元，折现为2010年税后利润144,734万元 。税后利润率为275%，投资回收期为8.58年。 其中滨江新城公司所占股份可得折现为2010年税前利润58,872万元，折现为2010年税后利润44,154万元 ，税后利润率为265%，投资回收期为8.88年。 零售商业经营利润测算 序号 项目 合计(万元) 1 投资成本 52,691 1.1 土地开发费用(滨江新城公司) 16,631 1.2 物业建造成本(发展商) 33,221 1.3 融资成本(发展商，3年利息) 2,839 2 40年经营纯收入折现值 245,670 2.1 滨江新城公司 74,947 2.2 发展商 170,723 3 税前利润折现值 192,978 3.1 滨江新城公司 58,872 3.2 发展商 134,106 4 税后利润折现值 144,734 4.1 滨江新城公司 44,154 4.2 发展商 100,580 5 税后利润率 275% 5.1 滨江新城公司 265% 5.2 发展商 279% 6 投资回收期(年) 8.58 6.1 滨江新城公司 8.88 6.2 发展商 8.45 注：具体计算过程参看附表十二。 方案二(零售商业以地入股)零售商业经营收入测算 投资成本包括滨江新城公司出资部分（零售商业用地所