XX商业综合体整体定位报告资料讲解.ppt

建议本项目酒店分为商务酒店和主题式酒店开发，既可满足昆山城市特征，满足项目总体量及各部分分配，又可支撑项目提升形象 建议结合酒店创新性发展 结合昆山城市特征 结合项目体量及各部分体量分析 建议本项目酒店分为两部分开发： 商务型经济酒店，体量以6500-7500为宜，单间客房面积约为50平米，客房数量约为150间 主题型经济酒店，体量以2500-3500为宜，单间客房面积约为50-60平米，客房数量约为50-60间； 整体定位之 酒店定位 经济型酒店的开发模式共4种，经营管理模式共4种开发模式以租赁改造为主经营管理模式以“加盟特许经营”或“委托全权管理”为主 经济型酒店的开发模式共2种： 购地自建 租赁场地自行改造 租赁场地自建 联合开发建设（或购买地块，或租赁场地建设/改造） 经济型酒店的经营管理模式共3种： 加盟特许经营 自营 委托全权管理 联合经营 目前在中国采用较多的是以管理公司收取较高管理费用而管理风险相对较低为特点的委托全权 管理方式 但近三、四年以管理收费较低而业主有全部经营自主权为特色的特许经营方式也逐步抢占市场 份额，从而打破了全权管理方式对中国酒店管理的垄断 经济型酒店多以“加盟特许经营”或“委托全权管理”模式为主； 整体定位之 酒店定位 委托管理的服务模式及收取费用 委托管理服务模式 1. 由业主方委托酒店管理公司全权经营管理，开业筹备，人员由酒店管理公司配备、培训、管 理，并包括品牌使用； 2. 由业主方委托酒店管理公司全权经营管理，开业筹备，人员由酒店管理公司配备、培训、管 理，但不包括使用管理公司品牌，委托方应通过寻求连锁加盟的方式提供管理品牌； 模式一收取费用 各酒店向管理公司支付的管理费具体数额各不相同，一般分为直接收入和间接收入： 1. 前期申请费用 2. 基本管理费（直接收入）占营业总收入的2-3%； 奖励管理费（直接收入）占营业毛利的4-10%（部分酒店在提取奖励管理费时会有附加条件）。 如以35%的平均毛利率计算，基本和奖励管理费可以占到整个营业总收入的2.4-5.5，平均3.7%； 4. 市场营销费（间接收入）大约占营业总收入的0.5%左右； 模式二收取费用 除上述三项外，还需向特许经营方提交品牌使用费，约为30～50万元左右； 整体定位之 酒店定位 加盟特许经营的服务模式及收取费用 加盟特许经营服务模式 通过投资者和业主与特许者签订特许经营协议，业主自己经营。加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费 用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式 在筹建期间可提供各项咨询服务，包括帮业主选址、提供可行分析、为建设设计、内装修设计提供参考意见 在营业准备阶段，应为业主提供整套的管理手册、操作手册 在开业后的日常经营中，业主可以从特许者那里获得长期培训和广泛的咨询 收取费用及方式 1. 初始申请费：此费用涵盖酒店管理公司以下各类成本：酒店管理公司前期内部处理程序、现场调查、市场调研、酒店计划的复查、建设期的检查、筹备开业的技术支持等。该费用的多少取决于管理公司的品牌； 2. 每月特许经营费（四种算法） ①以酒店客房数为基数，按每天每间收取费用作为特许权使用费 ②按客房收入的百分比计算 一般特许经营费占整个客房收入的0.5-2%，在美国最少的是3%，较高比例是6.5% ③酒店总收入的百分比计算 ④按照每房间销售价格的固定提成或总的可出租房间的固定提成 3. 其他，如要加入订房网络，提供专项咨询，费用另算； 酒店管理公司订房网络所发生的费用一般在房间成交价格的0.5%-2.5%之间 整体定位之 酒店定位 本项目适合的经营管理方式为委托管理模式一操作难度较低，同时符合开发商操作实况和品牌效应 开发模式 操作难度 操作风险 交纳费用 其他备注 委托管理 小 小 平均占营业收入的4-5% 选择的管理集团是否恰当是此种形式是否成功的前提。 酒店档次不高应与管理集团水平匹配，负责导致经营好，但入不敷出，或经营差 联合经营 大 较大 无 对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。 自营 小 大 无 对开发商的资金实力和酒店经营管理能力有很高要求，如开发商无酒店管理经验，不建议采用，也不利于品牌建设 加盟特许经营 小 较大 特许经营费占整个营业收入的0.25-1.2% 同口径比较仅相当于全权委托管理的1/5—1/6 交纳费用较少 如以客房收入占营业总收入的50%-6