不动产投资市场调查(47页)详解.ppt

第4章 不动产投资市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律 4.2 不动产投资市场定位与市场调查 4.3 不动产投资市场分析 4.1 不动产市场结构与运行规律 4.1.1 不动产市场概述 1. 不动产市场的概念 不动产市场是从事不动产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所。一个完整的不动产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 （1）房产市场 通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。 买卖市场是通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。 租赁市场是通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。 （2）地产市场 地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。地产市场又可以分为两类三级市场。 ①土地一级市场。是以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场，在我国又称土地使用权出让。 ②土地二级市场。是指土地或不动产开发市场，是不动产开发商或土地使用者在出让合同规定的期限内，将已开发好的土地有条件地转让给其他使用者。 ③土地三级市场。是指土地使用者将自己拥有的土地使用权再横向进行转让、转租或进行抵押。 2. 不动产市场的特点 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。 （1）市场供给的特点 （2）市场需求的特点 （3）市场交易的特点 （4）市场价格的特点 3. 不动产投资的市场参与者 （1）土地所有者或当前的使用者 （2）开发商 （3）政府及政府机构 （4）金融机构 （5）建筑承包商 （6）专业顾问 （7）消费者或买家 4. 不动产市场运行环境及其影响因素 （1）社会因素 （2）经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。 （3）政策因素，包括不动产供给政策、住房分配和消费政策、不动产金融政策、不动产产权与交易政策、不动产价格政策。 4.1.2 不动产市场的结构与运行机制 1. 不动产市场结构 （1）总量结构。 （2）区域结构。 （3）产品结构。 （4）供求结构。 （5）投资结构。 2. 不动产市场指标 （1）供给指标 ①存量、新竣工量和灭失量。 ②空置量和空置率。 ③房屋施工面积和新开工面积。 ④平均建设周期 ⑤竣工房屋价值 （2）需求指标 反映需求的指标主要有国内生产总值，人口数、城市家庭人口、就业人员以及城市家庭总支出、城市家庭可支配收入，房屋空间使用量等。 （3）市场交易指标 反映市场交易的指标主要有销售量、出租量和预售面积，吸纳量、吸纳率和吸纳周期，房屋价格指数、不动产价格、不动产租金等。 3. 不动产市场的运行机制 （1）不动产存量市场的均衡 ①不动产本身的价格水平。 ②消费者的财产总量。 ③其他资产的实际收益。 ④拥有不动产所得到的净实际收益。 ⑤对未来的预期。 （2）新增不动产供给的决定 ①不动产的价格水平。 ②不动产的开发成本。 ③不动产的开发技术水平。 ④投资者对未来的预期。 4.1.3 不动产市场的周期循环与政府宏观调控 1. 不动产市场的周期循环 不动产周期循环是指不动产业发展或其投入与产出有相当的重复发生波动的现象。从本质上讲，不动产业的发展是由整体经济的发展决定的，而从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动，相应地使不动产业的发展也存在周期性循环特性。 2. 不动产投资市场中的泡沫与过热 （1）不动产投资市场中的泡沫 不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动产投机而引起的与使用价值严重背离，价格脱离实际使用价值支撑而持续上涨的过程和状态。它是一种价格现象，是不动产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 （2）不动产投资市场中的过热 不动产市场中的过度开发称为不动产“过热”，具体特征有需求增长赶不上新增供给增长，空置率上升、物业售价和租金下降。过热的诱因主要有开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及道德风险。 （3）不动产泡沫与过热的联系与区别 它们的区别有：①过热和泡沫是反映两个不同层面的市场指标。 ②过热和泡沫在严重程度和危害性方面不同。 ③过热和泡沫在周期循环中所处的阶段不同。 ④市场参与者的出发点不同。 过热与泡沫两者的共同点为：泡沫和过度开发都是用来描述不动产市场中不动产实际价格对不动产基本市场价值的偏离，是不动产价格中非基本价格的不同程度的体现。过热不一定就产生泡沫，但过热是产生泡沫的前提，也是诱因之一。 3. 政府对不动产投资市场的干预 为保障不动产市场的健康发展，政府通常运用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、住房税收