有关太阳湾项目销售去化的市场(9页)详解.doc

关于太阳湾项目销售去化的市场分析 主要针对本次定位中前期梳理的大市场、区域市场、典型楼盘等数据的整理，以期快速进行市场概况的了解和解答。 供需情况分析 1、2008-2010年整体市场供需情况（以市场7大板块17个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底） 年份 市场整体供应量（套） 市场整体去化（套） 去化率 2008年 579 246 42.5% 2009年 970 787 81.1% 2010年 776 348 44.7% 平均量 775 460 59.4% 三年平均年供应量为775套左右，年均去化量为460套左右。 三年市场整体平均去化率为59.4%。 2、2008-2010年青山湖板块供需情况（以青山湖板块内10个别墅排屋典型项目作为分析依据，数据截止2010年12月底） 按典型楼盘数据统计 年份 青山湖板块供应量（套） 青山湖板块去化（套） 去化率 2008年 347 176 50.7% 2009年 319 257 80.6% 2010年 437 141 32.3% 平均量 368 191 51.9% 三年青山湖板块年均供应量为368套左右，年均去化量为191套左右。 三年青山湖板块整体平均去化率51.9%。 3、2008-2010年绿城三项目供需情况 ①绿城三项目与整体别墅市场供需对比状况 年份 青山湖玫瑰园 溪上玫瑰园 桃花源 供应量（套） 去化量（套） 去化率 供应量（套） 去化量（套） 去化率 供应量（套） 去化量（套） 去化率 2008年 58 28 48.3% — — — 36+（30） 27 40.9% 2009年 22+（30） 52 100% 78 78 100% 32+（39） 55 77.5% 2010年 22 13 59% 46 42 91.3% 28+（16） 42 95.5% 注 ：此处去化率以当年总可售套数计算，包括上年剩余房源及新推量。 年份 绿城三楼盘供应量（套） 去化量（套） 市场供应量 （套） 整体市场去化（套） 市场供应占比 去化占比 2008年 124 55 579 246 21.4% 22% 2009年 201 165 970 787 20.7% 21% 2010年 112 97 776 348 14.2% 29% 平均量 146 106 775 460 18.7% 23% 三年绿城项目年均供应量为146套左右，年均去化率约为73%（市场平均去化率59.4%）。 三年绿城项目平均供应量市场占比为18.7%，平均市场去化占比约23%。 ②青山湖玫瑰园与整体别墅市场、区域市场供需对比状况 供应： 年份 青山湖玫瑰园供应量（套） 市场供应量 （套） 市场占比 青山湖板块供应量（套） 板块占比 2008年 58 579 10.0% 347 16.7% 2009年 22 970 2.3% 319 6.9% 2010年 22 776 2.6% 437 4.6% 平均量 34 775 4.3% 368 9.2% 三年青山湖玫瑰园项目年均供应量为34套左右。 三年青山湖玫瑰园项目年均市场供应量占比为4.3%，青山湖供应量占比为9.2%。 去化： 年份 青山湖玫瑰园去化量（套） 市场去化量 （套） 市场占比 青山湖板块去化量（套） 板块占比 2008年 28 246 11.4% 176 15.9% 2009年 52 787 6.6% 257 20.2% 2010年 13 348 3.7% 141 9.2% 平均量 31 460 6.7% 191 16.2% 三年青山湖玫瑰园项目年均去化量为31套左右。 三年青山湖玫瑰园项目平均市场去化量占比为6.7%，青山湖去化量占比为16.2%。 4、青山湖板块数据解析 2008-2010年青山湖板块去化与整体市场对比（青山湖成交数据来源房管局网上备案数） 成交时间 青山湖别墅成交套数 典型别墅排屋市场成交套数 2008年 136 246 2009年 298 787 2010年 179 348 近3年来青山湖区域别墅年均成交约200套，平均去化占整体市场的50%。 2008-2011年2月青山湖板块年均成交总价、产权成交面积、平均成交单价情况（青山湖成交数据来源房管局网上备案数） 年份 平均成交总价（万元） 平均产权成交面积（平方米） 平均成交单价（元/㎡） 2008年 472.18 376.05 11700 2009年 484.58 400.07 11355 2010年 701.31 / 587.68（剔除青山湖玫瑰园） 461.78 14359 2011年1-2月 776.65 432.37 15737 平均值 608.68 4