XX物业公司管理系统讲解.doc

XX物业公司管理系统 1．背景 XX是一个大型民营企业集团，下辖包括中心商厦、世纪大厦、翠海酒店公寓、北方家园建材超市、XX办公楼、方圆国家样品油库、南延宾馆在内的众多楼宇物业。长期以来集团内物业管理工作各分公司之间相互独立，或有的物业自己组建自己的物业队，或有的物业聘请外部物业公司，这在一定程度上增大了公司的成本开支，形成了资源浪费。在这样的背景下，经集团董事局研究决定：成立XX内部物业公司。物业公司第一阶段的的任务和目标是集团内部所有物业的物业管理工作，第二阶段将考虑走出集团内部，对外营业，接管葫芦岛市其它物业的管理工作。 2．服务对象 现阶段物业公司的服务对象为集团内部各部室、各分公司等 3．办公地点 北方家园建材超市办公楼 4．隶属关系 物业公司为集团公司直属单位，其在集团内的位置如下图： 5．业务范围 基本业务： 建筑物的维修和定期养护 辅助设备的定期检修保养 保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转 保证道路、污水排放管道畅通无阻 维护物业整体规划不受破坏 制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为 做好物业管理绿化和室内外保洁工作 辅助业务： 房屋装饰、家电维修、代收各种费用、代换液化气、代换纯净水、代收发信件等 6．组织机构 7．人员编制（总编制不超过150人） 经理：1人。 副经理：1人。 服务中心：5人（24小时分3班倒，白班2人，夜班1人）。 消防监控队：设消防干事1人；每个岗设消防监控员1人，共10人。 保洁队：设队长1人；每个保洁班设班长1人，共10人；每个保洁班下设保洁员若干人。 检修队：设队长1人；下属电工班、设备班、管道班、木工班不设班长，每个班维修工2人。 绿化队：设队长1人；技术员1人（队长兼）；绿化员若干。 机动队：消防监控员、保洁员、检修员、绿化员各2人，此队成员负责物业公司其它队成员的临时性替班，及应急性维修及其它服务行为。 8．部门职能 ◆服务中心 物业公司日常的行政后勤工作由服务中心负责。主要包括接维修电话、根据维修电话安排相应工作人员出勤、处理客户投诉、整理各种物业维修档案资料、协调物业公司同集团其它部门的关系、负责物业公司同外部机关的沟通联系等。 ◆消防监控队 消防设备的检修管理由物业公司消防监控队负责。主要负责对各物业消防设施设备进行日常的维护检测，发现问题及时处理，不能解决的及时报有关技术部门进行处理。 ◆保洁队 保洁管理范围包括公共地方的保洁、公共部位的保洁、生活垃圾的处理等 ◆检修队 ①给排水设备管理与维修和供暖设备管理与维修 包括供水设备系统、排水设备系统、用水设备、热水供应设备系统等，锅炉房、室外供热热网、室内供暖系统等，由物业公司检修队管道班负责。 ②供电设备管理与维修 包括高压配电设备、低压配电设备、电力变压器等，由物业公司检修队电工班负责。 ③中央空调设备管理与维修包括工作区、空气的输送和分配部分、空气的处理部分、空气处理所需的辅助设备等。 电梯的管理与维修包括井道和机房、传动部门、升降设备部分、安全装置、控制部分等。 常用办公设备的管理与维修包括复印机、晒图机、吸尘器、引水机、治水机、厨房设备等。 上述设备管理与维修由物业公司检修队设备班负责。 ④房屋的日常养护包括： 屋面补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等 钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等 修补楼面地面面层、抽换个别棱木等 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等 拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等 抽换个别檩条、接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等 上述管理维护由物业公司检修队木工班负责。 ◆绿化队 负责公司各物业内部及外围的绿化美化工作。包括绿化带、苗圃、花草树木、盆景盆栽等 9．岗位职责 经理： 1、全面负责物的各项工作。2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；4、负责向经营户及消费者提供日常维修、、保洁、仓储维修等服务。5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；9、对采购物资和提供服务的供方进行评价；10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；14、负责收集设施、设