百富商城策划讲解.doc

永州百富商城 项目整体运营策划报告 挖掘问题 ★ 解决问题 2006年4月 序 重读冷水滩，重读百富商城，有刻舟求剑之感。 城区商业格局已经悄悄改变，而项目的整体运作决策却始终重温老梦！ 一年前零陵中路商业竞争环境宽松，主流地段的商业项目并不多，也无鲜明商业主题，百富商城无需招商，只须跟随定位，合理定价，迅速面世，即可挟地段人气鼎盛的绝对优势抢占市场。——憾矣！ 引入专业代理、策划公司后，另辟蹊径，剑走偏锋，定位于副食、百货仓储式批零市场，着眼于桥头四大市场经营户自购自营，虽会降低整体资金回笼，却乃快速套现之举！未能及时决策并在物业规划、定价和招商政策上一以贯之，造成投资门槛明显高于经营户承受范围而迟迟按兵不动，——憾矣！ 出现果蔬市场各代理大商家拆迁的市场机会，却因物流和仓库这两大关键硬件配套缺失而只能临渊羡鱼，——憾矣！ 而今城区商业项目如雨后春笋，几大商业大盘如过江猛龙，商业竞争风起云涌，明争暗斗已成水深火热之势。百富商城却箭在弦上，不得不发！ 路在何方？ 期待我们做出回答！ 本次策略报告提案，我们将在充分调研和沟通的基础上，从市场现状入手，挖掘项目运作的几大瓶颈问题，确定项目运营过程中招商、营销、推广的策略方向，提供下阶段基本工作思路，供贵方决策参考。 房地产的开发运作具有两个鲜明的特征：一是地域性，异地再成功的项目也不可能完全复制；二是时效性，再先进的策略也需及时执行落实。因此，在策略沟通的同时，也期望在贵方平台上，扩大合作范畴，亲临商业战场前线，承揽前期商业策划与招商执行工作任务，以保证项目之策略能切实执行，协助贵方在2006冷水滩这块没有硝烟的战场上，于千军万马之中，开辟一条黄金走廊，实现“三赢”和项目价值最大化。 第一部分 市场分析 凡是存在的，就是合理的。 —— 黑格尔 一、冷水滩商业现状 中国城镇商业模式发展演变史： 第一代：街坊集市 第二代：马路经济、传统百货零售商店 第三代：集中式专业市场，商业步行街 第四代：超市，品牌专营店、主题购物商场 第五代：摩尔shoppingmall，“销品贸”一站式商业中心 永州的商业发展轨迹基本遵循了这一普遍规律：从最开始的松散商业格局，发展到以经营中低档日用品为主的桥头市场、兴业市场、金地市场、果蔬市场等为代表的永州商业原始雏形，随着永州市商业地产的迅速发展进入高速发力阶段，到后来出现以经营中高档消费品的精品步行街、靓达百货、步步高超市为代表的中高档商业场所，到现在正热火朝天筹建中的潇湘商业步行街、舜德MALL、金水湾、永州商业广场等潮流商用物业，再到不久即将规划成型的奥林匹克商业广场等超级商业组群。在短短10余年的时间里，永州市这个驻守着湖南南大门的四线城市，在顺应了时代蓬勃发展的改革浪潮中，完成了城市商业形态的四次更新换代（第五次还未成为商业经营现实）。同时由于市政府等机关搬迁冷水滩，芝山老城区风光不再，永州市的商业重心已向冷水滩全面倾斜。因此，呈现一个永州商业看冷水滩，冷水滩商业看零陵中路，零陵中路商业看目前在建的商业五虎（潇湘步行街、舜德城市MALL、金水湾购物广场、永州商业广场、奥林匹克商业广场）的城市商业发展势态。零陵中路就是永州唯一的一条黄金扁担！ 城市在经过一轮又一轮近乎疯狂的商业投资开发热潮后，商业发展开始出现了供需性失衡的迹象。在这样一种竞争环境背景下，任何新的商业项目已不再拥有过去那种只要占据了优势地段就成了皇帝的女儿不愁嫁的优越感，各大策略机构开始出现，各种商业手法开始创新，各种回报承诺开始漫天飞舞：10%年回报、10%年租金递增、产权式商铺、带租约销售、回购保障、订单式专业市场开发……等多种商业现象已开始大行其道，响遍永州。与此同时，当地投资商和经营户的商业头脑已被众多商业项目的轮番轰炸而变的空前的膨胀和成熟。永州投资市场热情也跟着水涨船高。 零陵中路商业五虎中，有的正呼啸山林（潇湘步行街），有的正虎视眈眈（舜德MALL）—5米，二楼为3—4.5米，一二层主力店铺面积为30—40平方米。招商政策为：经营户需先交纳2000元意向金，不能预定具体门面，进场前要交纳两个月租金作为保证金，正常租金每季度收取一次，第二个季度的租金在第一个季度的第二个月结束后即需缴纳。项目计划交房时间为2006年年底，开业时间未定。主推卖点为：“永州中央商务区，潇湘第一街”，邀请大兵出任其形象代言人。 ===金水湾购物中心 项目位于零陵中路中点位置（原潇湘饭店南楼），紧临零陵中路人气最旺的步步高超市。总建筑面积20000平方米，其中百货经营面积12000平方米。共设六层，其中负一楼定位为时尚天地（主营哈韩时尚产品、运动特区、儿童动感