白浪银滩项目合作建议书讲解.doc

潍坊白浪银滩商业项目初步合作建议书 地下商业物业主要有三种类型，一是长条形状的地下商业街，一般设在核心商业区内一条干道的地下，顺延着这条干道，它能够与干道上面的商业物业呼应；二是矩形或方块状的地下商业城，类似将一个只有一个楼层大型商场；三是混合型的，即一条较长的地下商业街，其二端或中间连着一个块状的地下商业城。类型不同，其商业定位原则也不同。 　　近一年来，富智商业顾问完成了国内三个较大型的地下商业物业项目的商业定位报告，其中一个项目是一条长达1000米的地下商业街，为此积累了一些地下商业定位规划的实践经验。富智商业顾问认为，除要遵守一般的商业规律外，地下商业物业的商业定位必须同时重视二大原则。 　　一、商圈内业态或业种互补原则 　　地下商业物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住该商圈里的市场空白点，而且要注意该市场的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。地面上的商业竞争已经激烈，谁愿意到环境感觉更压抑的地下去呢？这就是国内很多地下商业街不断更换经营管理商或租客的主要原因之一。 　　二、主题专业或特别鲜明原则 　　地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个专业是指业种的专业性。通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业场所进行消费。比如，一个10000平方米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；又如，一条1000米长的地下商业街可以分成4个主题的专业街。这样的定位才能避免与地面商业的业态或业种同质化。 当然，有些地下商业物业的商业定位还有更多的普通原则，在此不一一列举。重视上述二大原则，可以使项目的招商和运营管理更容易成功。 ---老商圈白浪河西岸商圈，虽然是一个零售业态非常丰富的商圈，但也存在一定的市场空间。主要有，一是餐饮休闲业，二是主题商场和某些物流要求不高得专业市场，这些业态将构成该商圈的互补业态。具体的业态和业种规划，我们将通过分析大量的市场调查和更多的商业专家讨论意见而定。 第一篇 服务 城市经济分析 市区及项目所在区域商业市场分析 （二） 项目所在市区商业物业租售情况分析 项目所在市区商业物业租赁现状分析 （三） 微观市场分析——项目商圈分析 有效商圈分析 有效商圈消费群分析 有效商圈商圈交通状况分析 商圈内同类市场的品类结构及比例、人流量等比较分析 （四）经营者（商户）需求分析 地域来源分析 经营商品类别分析 商铺面积与商铺租金分析 租赁意向分析 （五）目标消费群习惯分析 消费者特征分析 消费习惯分析 片区了解程度分析 消费者意愿分析 （六）项目分析 项目发展的优势和机会分析 项目发展的劣势和问题分析 二、商业项目策划服务内容 项目商业定位 业态组合与业种规划 功能分区分布图 主力商铺面积建议 平均租金的建议 盈利模式及租售比例建议 商铺交付装修标准建议 商业营运管理模式建议 租赁合同和商户管理公约建议 注：二至三名策划人员深圳——济南往返机票由贵公司承担，另服务期间甲方需免费为乙方提供带网络的小型宾馆标间一间。外聘市调人员6名的费用由乙方承担。 三、招商服务（以下两种合作方式任选） ●招商代理服务 作为贵公司的招商代理，我们主要工作内容如下： （一） 阶段性招商策略及动态修正方案 （二） 招商推广及进度安排 （三） 招商渠道规划 （四） 主力店、商铺的招商规划、选择和联系 （五） 租金设定、付款方式设计 （六） 各阶段租金运行策略及促销策略 （七） 主力店、商铺的招商入城及商业洽谈 （八） 主合同对接协助、技术合同对接协助 （九） 招商广告推广及宣传动态调整 （十） 市场动态分析及业种调整 ●招商执行顾问服务 作为贵公司的招商执行顾问，我们主要工作内容如下： （一）阶段性招商策略及动态修正方案 （二）招商推广及进度安排 （三）招商渠道规划 （四）租金设定、付款方式设计 （五）各阶段租金运行策略及促销策略 （六）主力店、专业店招商业务指导 （七）主合同对接协助、技术合同对接协助 （八）招商广告推广及宣传动态调整 （九）市场动态分析及业种调整 （十）招商团队管理架构设计建议； （十一）招商管理程序及制度的制订； （十二）招商人员招聘建议和培训； （十三）带领甲方招商人员实施全程招商计划。 四、商业运营管理顾问服务 提供全方位的商业运营管理顾问服务，全面输出项目管理体系，派驻专业化团队,系统注入现代商业地产项目机制。建立完善的组织架构，形成成熟稳定的经营体系，帮助开发商建立管理团队，从立项→筹建→开业→运营各阶段进行系统管理和项目统筹指导，完成双方商定的经营目标。 主要工作： （一） 人事行政、运营管理、市场推广、租赁管理等相关管理程序和规定的制定 （二