房屋优先承租权行使问题的研究.pdf

摘 要 房屋优先承租权，是指当租赁期限届满时，承租人享有的在同 等条件下优先于他人承租原租赁房屋的权利。优先承租权作为房屋 承租人的一项实体权利，既可以满足承租人对租赁房屋的持续使用， 又能实现出租人对租赁房屋的处分权。从商法视角上看，对承租人 的优先承租权予以特别保护，体现了经济利益至上的商法价值取向。 从我国民法的基本原则上看，保护承租人的优先承租权，是贯彻意 思自治原则以及诚实信用原则的体现。承租人在租赁期限届满前向 出租人提出优先承租的要求，但出租人容易基于各种原因拒绝承租 人的请求。由于我国《民法通则》、 《合同法》等现行法并没有关 于房屋承租人优先承租权的直接规定，而当事人对于行使房屋优先 承租权的规定又颇为简单，房屋优先承租权往往会流于形式。鉴于 此，房屋优先承租权作为一种基于出租人与承租人合同约定产生的 债权，司法实践在处理相关纠纷时，需要在出租人的自由处分权与 承租人的优先承租权之间进行权衡，从而作出合理认定。房屋优先 承租权以合法有效的长期租赁合同为前提，租赁期限届满，出租人 愿意继续租赁房屋时，承租人必须在合理期限内以同等条件行使优 先承租权。其中，同等条件应包括租金及其支付方式、租赁期限、 承租人的支付能力等。同时，对于承租人违约、出租人对租赁房屋 进行招标招租以及对房屋整体出租时，应排除适用房屋优先承租权。 而侵害房屋承租人行使优先承租权的司法救济只能是要求出租人承 担赔偿责任，而不能要求确认出租人与第三人的合同无效或者强制 万方数据 缔约，赔偿责任的范围则可引入法国民法典的迁移性赔偿金制度。 在与部分共有人、第三人、次承租人之间的承租权产生权利冲突时， 应区分不同的情况分别处理。 关键词：房屋承租人，优先承租权，租赁关系 II 万方数据 ABSTRACT tenant isto towhentheleaseterm Housingpriorityright，itpoint thesame lessee ofleaseofthe conditions，the expires，under enjoys rental take overothers．Asareal originalhousingrig,sprecedence right tenantcan of of satisfiesthelesseetolease housingtenant，priorityright the thecontinuoususeofthe lessorcanrealizetothe building，and of the of the commercial disciplinaryright building．Fromperspective law,the torentthelesseeto the priorityfight specialprotection，reflec