房地产法第5章讲解.ppt

第一节 房地产交易概述 一、房地产交易的概念及形式 1.定义：房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。 二、房地产交易的特征 1.标的物位置固定性 2.标的物自身具有的无法改变的天然矛盾性 3.房地产交易标的额大、专业性强 4.房地产市场在整体上是供给稀缺的市场 5.房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性 三、房地产转让、抵押的一般原则 1．房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让。房地产转让的基本特征是权属的转移。它要求的是房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。因此，从法律关系上来说，房地产转让时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权，或者土地使用权与该土地范围内的房屋所有权，必须同时转让。 2．房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押。由于抵押权的实现方式主要是抵押人通过拍卖抵押物取得价款来受偿的，所以实际上涉及房地产的买卖问题。房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 三、房地产市场 1.土地使用权出让市场 2.房地产开发经营市场 3.房地产交易市场 四、房地产交易所及交易管理机构 1.房地产交易所 进行房地产交易的固定场所，我国各大城市均建立房地产交易所，使得房地产交易场所固定化。 2.房地产交易管理机构 （1）建设部及国土资源部 （2）地方各级房地产管理机构 第二节 房地产转让法律制度 一、房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 理解：1.主体：房地产权利人；2.客体：房屋所有权及所占土地使用权；3.加以的形式：买卖、赠与、交换、继承等；4.权利发生转移。 二、房地产转让行为的有效要件 1.主体具有合法资格； 2.客体符合法律要求； 3.形式要件； 4.意思表示要件； 5.不得违反政策、法律和社会公德 三、房地产转让合同 （一）合同的订立过程 要约，承诺 2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。 （二）商品房买卖合同的主要内容 1．双方当事人的姓名或者名称、住所；2．房地产权属证书名称和编号；3．房地产坐落位置、面积、四至界限；4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5．房地产的用途或使用性质；6．成交价格及支付方式；7．房地产交付使用的时间；8．违约责任；9．合同的履行、变更和解除；10.双方约定的其他事项。 面积误差 面积误差比等于实际面积减去约定面积的绝对值再去除以约定面积 房屋实际面积（测绘大队测绘为准）大于合同约定面积 面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超出3%的部分价款由出卖人承担，所有权归买受人。 房屋实际面积（测绘大队测绘为准）小于合同约定面积 面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%的部分价款由出卖人双倍返还买受人。 违约责任 出卖人承担违约责任的情形：质量问题；面积误差；迟延办证；逾期交房。 合同履行 包括房屋转让合同的履行，也包括原土地使用权出让合同的履行 房地产转让后土地使用年限不得高于出让合同约定的年限的剩余年限；不得改变出让合同约定的土地用途。 合同的解除 法定解除（1）土地使用权年限届满；（2）土地使用权因国家提前收回；（3）土地使用权因土地灭失而消灭；（4）土地使用权因国家强制收回而灭失。（5）主体质量不合格；（6）一房二卖；（7）办证不能；（8）迟延交房。 四、房地产转让的程序(领会) 房地产转让，应当按照下列程序办理：1．签约。房地产转让当事人签订书面转让合I司，明确相互间权利义务关系；2．申请。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3．审查。房地产管理部门对当事人提供的有关文件进行审查．并在15日内作出是否受理申请的书面答复；4．查勘与评估。房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘与评估；5．交纳税费。经过房地产管理部门审查、查勘与评估之后，房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6．登记发证。房地产转让当事人交纳有关税费之后，房地产管理部门核发证书。