房地产估价：第十讲讲解.ppt

主讲：张峻峰 重点：1、重新构建价格的求取方法 2、建筑物折旧的估算方法 （一）重新购建价格的概念：（84页） 又称重新购建成本，指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 包括下列内容：土地取得成本；建设成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润 重新构建价格分为重置价格（重置成本）、重建价格（重建成本） 1、重置价格（重置成本）：是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 2、重建价格（重建成本）：是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。 （三）建筑物重新购建价格的求取方式 ★1、有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。重置价格通常要比重建价格低。 2、求取建筑物重置成本或重建成本，应求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取，或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值，并进行适当调整来求取。 （二）重新购建价格的求取思路 1、求取房地的重新购建价格有两大路径：一是房地合估；二是房地分估。 2、求取土地的重新购建价格（重置成本），通常是假设该土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、成本法、基准地价修正法等求取该土地的重置成本。其中，土地使用期限为价值日期起剩余的土地使用权期限。 3、求取建筑物的重新购建价格（重置成本或重建成本），是假设该建筑物所占用的土地已经取得，并且该土地为空地，除了建筑物不存在之外，其他状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与该建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。 （1）单位比较法 包括单位面积法和单位体积法。适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。该方法比较粗略，但简单而实用。运用时注意对差异部分进行调整。 例题：某幢房屋的建筑面积为3000平米，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1200元/平米。试估算该房屋的重置成本。 解：重置成本=1200×3000=360 （万元） （2）分部分项法 先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解估价时点各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单价或成本后相加，再加上相应管理费用、开发利润等来求取建筑物重置成本或重建成本。 项目 工程量 单位成本 金额（万元） 1.1基础工程 850m3 300元/m3 25.5 1.2墙体工程 3180m3 500元/m3 159 1.3楼地面工程 1950㎡ 400元/㎡ 78 1.4屋面工程 650㎡ 500元/㎡ 32.5 1.5门窗工程 500㎡ 200元/㎡ 10 1.6给排水工程 32 1.7电气工程 50 1、直接工程费 387 2.1承包商利润和税金 38.7 2、工程承发包价格 425.7 3、开发商管理费、利润 63.9 4、建筑物重新构建价格 489.6 （3）工料测量法 先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件和建筑设备的种类、数量和人工时数，再调查、了解估价时点相应建筑材料、建筑构配件和建筑设备的单价和人工费标准，最后将建筑材料、建筑构配件和建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，求取建筑物重新购建价格。 优点：详细、准确 缺点：费时、费力。 适用对象：具有历史价值的建筑物 （一）概念 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额，即 建筑物折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值 例题：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。（参考88页例4-3） （二）建筑物折旧类型（教材87页） 物质折旧、功能折旧、经济折旧（外部折旧） （三）建筑物折旧的求取方法