房地产估价2014-地价评估与分摊讲解.ppt

㈢ 按土地价值进行分摊 （二）路线价法计算举例 下面以标准临街宗地的单价作为路线价、采用平均深度价格修正率为例，说明临街土地价值的计算。 1、一面临街矩形土地价值的计算。 计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线价，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率。其中，单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。计算公式如下： 2、前后两面临街矩形土地价值的计算。 计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法”，即先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。计算公式如下： 3、 矩形街角地价值的计算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街(也称正街)的价值，再计算低价街(也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下： 街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。 （三）路线价估价法的基本计算公式 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 若街道两边土地有特殊条件存在，则需进行修正，公式如下： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 ±其他条件修正额 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 ×其他条件修正率 第二节 城镇基准地价评估 一、何为基准地价 城镇基准地价简称基准地价，是指在某个城镇的一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。 也可以将城市基准地价简要定义为：以某个城镇为对象，在该城镇的一定区域范围内，根据“用途相同、位置相邻、地价相近”的原则划分土地级别或地价区段，然后调查评估出的各个土地级别或地价区段一定使用期限的建设用地使用权在期在某一时点的平均价格。 二、城镇基准地价评估的程序和方法 1、制定基准地价评估作业方案 包括确定基准地价评估的区域范围，技术路线，落实评估人员，准备所需的资料和设备，落实工作场地，编制工作计划和时间进度等。 其中， 确定基准地价评估的区域范围有以下几种选择： ①城镇行政区 ②城镇总体规划确定的规划区 ③土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围 ④建成区 ⑤市区 基准地价评估的区域范围大小，主要根据有关规定，当地的实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定，一般为规划区。 2、 明确基准地价的内涵、构成、表达方式 （1）明确基准地价的内涵，是要确定基准地价对应的下列条件： ①估价时点，一般应为年度的1月1日； ②土地用途，例如是分为商业、办公、居住、工业等不同的用途，还是采用综合用途。一般应为商业、办公、居住、工业等不同的用途； ③土地权利性质，例如是出让方式取得的国有建设用地使用权还是划拨方式取得的国有建设用地使用权。一般应为出让方式取得的国有建设用地使用权； ④土地使用期限，例如是不同用途的法定最高年限还是统一为综合用途50年或无限年。一般应分别为商业、办公、居住、工业等不同的用途的法定是最高出让年限，分别为40年、50年、70年、50年； ⑤土地条件，即土地的周围基础设施完备程度和平整程度，例如是三通一平还是五通一平、七通一平。一般应根据各个土地级别或地价区段内土地条件的平均水平确定； ⑥容积率，例如是不同用途对应的平均容积率还是综合平均容积率。一般应根据各个土地级别或地价区段内容积率的平均水平确定。 （2）明确基准地价的构成 确定基准地价包含的内容：是否包含土地使用权出让金、征地费用或房屋拆迁费用、市政配套费等。可同时给出熟地价、毛地价和出让金。 （3）明确基准地价的表达方式 确定基准地价是采用土地单价形式，或是采用楼面地价形式，或者同时采用土地单价和楼面地价形式。 3、划分土地级别和地价区段 划分土地级别按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507—2001）规定的内容、程序、方法等进行。 划分地价区段，是将用途相同、位置相邻、地价相近的土地加以圈围而形成不同的地价区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域，该区域内的各宗地的地价水平相近。 地价区段可分为两类：一是路线价区段，二是区片价区段。街道两侧的商业用地，适宜于划分为路线价区段；办公、居住、工业用地，适宜于划分为区片价区段。 划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价