房地产估价—第六章-成本法讲解.ppt

6. 一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A、40 B、42 C、48 D、50 7. 估价上的折旧注重的是（ ）。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销和回收 C、重置价值的摊销和回收 D、价值的减价修正 8. 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A、物质折价 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 ? 9. 某办公大楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断 10. 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 二、多选题 1. 成本估价法可作为以下（ ）估价的首选方法。 A、写字楼 B、商场 C、政府办公楼 D、学校用房 2. 下面哪些说法是错误的（ ） A、重新购建价格是估价时点时的价格； B、重新购建价格是客观的价格； C、建筑物的重新购建价格是估价对象的价格； D、土地的重新购建价格是全新状态下的价格。 3. 物质折旧是建筑物在物质方面损耗带来的减损，包括（ ） A、自然经过的老朽 B、正常使用的磨损 C、意外的破坏、损坏 D、延迟维修的损坏、残存 4. 建筑物的无形损耗包括（ ） A、建筑物的腐化 B、技术进步 C、消费观念变化 D、老化、风化 5. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。 A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 6. 建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。 A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下 三、判断题 1. 运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。 （ ） 2. 现实生活中，房地产价格多取决于花费的成本，成本的增减必定影响房地产价格的增减。 （ ） 3. 从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论采用哪种计算基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。 （ ） 4. 在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。（ ） 5. 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。 （ ） 6. 某一旧有建筑物，其现值可能大于原值。（ ） 7. 从估价角度看，房地产开发商应获得的利润要与其自有资金应得的利息分开。 （ ） 8. 经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，，该建筑物的现时价格为835万元。（ ） 第一小组 某宗房地产的土地总面积为1000平米，是10年前通过征收农地 取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建筑面积2000平米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。 第二小组 2. 某市经济技术开发区内有一块土地面积15000平方米，该地块的土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为11%，试评估该土地的价格。 该地块的各项投入资本均已知，可用成本法评估。 第三小组 3．现对一建筑物进行评估，该建筑物1994年6月竣工投入使用，建筑面积1000平方米，砖混结构，耐用年限40年，当时建筑造价为每平方米建筑面积500元。2002年6月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用30年，残值率为2%，现时建造同类建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1000元。试用所给资料估计该建筑物在2002年6月的单价和总价？ 要不要赠送一题？ 4．宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500平方米，土地出让价格（熟地）为1000元/m2，现时重新取得该类土地需要1600元/m2。住宅楼的总建筑面积为3300平方米，当时的建筑造价900元/m2，现时建造同类建筑物需要1200元/m2。经济寿命为5