房地产基础知识修改讲解.ppt

制定总均价 制定分栋、分期均价 确定层差、朝向差 形成价格表 * 专业术语：营销类 市场对价格的影响 * 专业术语：营销类 企业对价格的影响 * 专业术语：营销类 产品对价格的影响 * 专业术语：营销类 客户对价格的影响 * 专业术语：营销类 专业术语：营销类 * 营销渠道 三大渠道：报广、户外、网络等； 辅助渠道：电视、广播、杂志、公交车体、道旗、框架、分众、银幕广告、小区入口道闸等； 线下渠道：短信、DM直投、活动等； 创新渠道：微博等。 传统媒体的创新与加强 新媒体的开发与把控 客户洞察与媒体特性把握 专业术语：营销类 * 普通住宅的标准（北京） 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 单套建筑面积在144（含）平方米以下； 契税（北京） 契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税、合肥市商品房交易税率普通住宅按2%征收，而非普通住宅按4%征收。 契税的征收范围：包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 专业术语：营销类 * 其他税费 产权登记费（住宅50元/套、非住宅550元/套）； 房产证印花税（5元/本）； 合同印花税（144㎡以上总房款的0.05%）； 公共设施维修基金（住宅为总房款的2%、住宅区内的非住宅为总房款的1%）； 共有人产权工本费10元/人（如果有共有人） 五证两书 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证、房屋质量保证书、房屋使用说明书 专业术语：营销类 * 房屋权属证书 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》、或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 房产转让的方式 买卖；赠与；交换 准现房 楼体主体施工完毕但尚未至交房前的一段时间 * 房地产开发流程 4 涉及前期报批的房地产部门管理 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 选址定点 规划总图审查及确定规划设计条件 初步设计及施工图审查 规划报建图审查 施工报建 建设工程竣工综合验收备案 认识房地产：房地产开发 肥西某项目工作计划 1、 选址定点阶段 此阶段一般办理以下事项： 计委（现为发改委）审查可行性研究报告和进行项目立项。 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 建委办理投资开发项目建设条件意见书。 环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门办理项目选址意见书。 认识房地产：房地产开发 2、规划总图审查及确定规划设计条件阶段 此阶段办理以下一般事项： 人防办进行人防工程建设布局审查。 国土资源局办理土地预审。 公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 规划部门确定建设工程规划设计条件。 认识房地产：房地产开发 3、初步设计和施工图设计审查阶段 此阶段办理以下一般事项： 规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 消防局对初步设计的消防设计进行审查。 交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 人防办对初步设计的人防设计进行审查。 国土资源局进行用地预审。 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 认识房地产：房地产开发 4、规划单体审查阶段 此阶段办理以下一般事项： 公安消防支队进行消防设计审查。 人防办进行人防设施审查。 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 认识房地产：房地产开发 5、施工报建阶段 此阶段办理以下一般事项： 建设单位办理施工报建登记。 建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 认识房地产：房地产开发 6、商品房预售许可阶段 此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印