房地产经济学第4讲_房地产价格讲解.ppt

4．卫生 社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面：一是环境卫生，垃圾收集、转运和处理有保障，社区公共环境清洁；二是生理健康卫生，如日照充足、自然通风和自然采光好，大气、水、噪音要达到规定的标准，饮用水符合卫生标准，水质洁净，空气清新。 5．美观 主要指社区的室外环境，即各类建筑物的空间组合，建筑小品的布置，绿化配置，建筑装饰材料的选择以及色彩，体量的搭配等均要协调有序，并与周围环境有机结合，给人以明快、高雅、亲切的感受，富有生活气息和地方风格特色。 （三）住宅价值区域因素——场所认知和情感认同感 场所感（Sense of Place），即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感认同。例如，我们都有这样的体验——对于一个城市中的某一个地方特别喜爱，在离开之后仍难以忘怀，总希望再有机会回去看看，如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一样，这就是场所感的一种体现。 场所感分为经验认知和情感认同两个层次。从经验认知层次而言，可使人们对场所产生整体感、方位感、方向感、领域感等心理感受；从情感认同层次而言，可使人们对场所产生美感、文化感、历史感、特色感、亲切感、归属感等心理感受。因此，社区住宅价值分析应考虑社区规划建设是否注重场所的营造，使居民对他们的居住空间环境产生良好的经验认知和情感认同感。 （四）住宅价值区域因素——文化活力性 富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件，丰富的社区文化、祥和的生活气息、融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容，融和共处的人文环境是社区发展的基础，社区应该肩负起沟通住户的责任。 社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能否通过有形的设施、无形的机制建立起居民对社区的认同、参与和肯定，他包含了邻里关系、社区文化、精神文明和居住氛围等内容。 （五）住宅价值区域因素——生态系统优化状况 1．自然生态环境的利用 如位于美国俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花苑，在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷杉树林和坡麓湿地，各类建筑物和公共设施依地形布置，减少了土地平整费用，使花苑的建筑与景观和谐共处，并使环境产生出异乎寻常的吸引力，居民特别喜爱这里的私密性和自然幽静气氛，不仅开发项目最终产生了较多的经济回报，且房屋入住率始终居高不下,社区住宅价值大大提高。 2．人工生态环境营造 通过积极应用新技术、开发新产品，充分合理地利用和营造当地的生态环境，改善社区及其相邻区域的小气候，实现社区的自然通风、采光与降温系统，减少机械通风与人工照明。综合考虑交通与停车系统、饮水供水系统、供热取暖系统、垃圾收集处理系统的规划建设，节约能源、减少污染等。 社区住宅区域价值因素 物质生态生活 自然地形地貌的利用 植被的维护和保留 水体的改造与利用 大气环境的净化与保护 建筑空间的塑造 路网划分与交通组织 绿色景观环境规划设计 公共活动场地环境的布置 基础设施的配套完善 公共服务设施的配置 物业管理制度的建立 土地利用法规的制订 人际交往空间的建立 交通组织与管理规范 娱乐设施管理规范 精神文明行为规范 建筑风格与建筑景观特色 地方传统文化继承与光大 城市居民参与意识的建设 社会风俗演进 居住生活习惯的变革 文化礼仪的保持与发展 教育、保健水平的提高 土地的价值与使用价值评估 建筑经济造价及功能效用 环境质量评价与营造 居民消费能力分析 商服及文体娱乐卫化背景程度 国民经济与经济效益分析 社会经济文化 自然生态 人工生态与生活方面 社会方面 文化方面 经济方面 归纳以上分析，社区住宅区域价值因素主要包括： 第四节 影响房地产价格的因素 三、影响房地产价格的个别因素 （一）影响土地价格的个别因素 第四节 影响房地产价格的因素 （二）影响建筑物价格的个别因素 建筑构造 房屋装修 房屋设备及附属设施 地段、层次、朝向 房屋的损耗和完好程度 规模及高度 用途 房地产价格 土地价格 建筑物价格 关键术语 房地产价格理论 1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。 （1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金 （2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。 级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。 级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。 （3）垄断地租： 2．区位理论（决定城市土地价值的最