房地产经济学第7讲_房地产产权制度2012讲解.ppt

* 单一的行政供给制阶段：“低租金、高福利、无偿分配”。 * 政府为解决低收入家庭的住房问题而专门设置的一项福利性住房分配制度，它是整个社会保障体系的主要组成部分和必要的补充，是政府关心民生的实事工程、德政工程。 * * 政策颁布时间 政策名称 颁布单位 主要内容（目的） 1994年 “国七条” 《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》 国务院 确立了我国城镇住房走市场化、商品化道路的大方向；明确提出加快经济适用住房的开发建设问题 《城镇经济适用住房建设管理办法》 建设部、财政部 建设以中低收入家庭为对象，具社会保障性质的经济适用房供应体系 1998年 “国八条” 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 国务院 阐述了当时国家对经济适用住房、廉租房和中低收入住房问题的政策 1999年 《城镇廉租住房管理办法》 建设部 要求各城市建立起廉租房体系 2003年“18号文” 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 国务院 阐述了市场缺失、政策效果不佳并进行必要的调整 2005年 “国八条” 《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 国务院 重视稳定房价，调整和改善住房供应结构。检测市场的运行。 2007年 中共十七大报告和 国务院 “健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”写入报告 住房保障政策一览表 政策颁布时间 政策名称 颁布单位 主要内容（目的） 2007年11月 《经济适用房管理办法》 建设部等七部门 面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房 2008年 “24号文” 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国务院 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系 2009年 《2009-2011年廉租住房保障规划》 建设部 三年内全国建成廉租房518万套，新增发放租赁补贴191万户 2010年 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 七部门 对象为城市中等偏低收入住房困难家庭；外来务工人员纳入供应范围 《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》 国家税务总局 对公租房建设与经营相关税收的减免与优惠 “十二五”期间 保障房建设的宏伟计划 中央政府 未来五年我国将新建3600万套保障性住房 问题及建议 缺乏明确的目标和长远规划?落实机构，严格管理 廉租对象覆盖面过于狭窄?关心“夹心层”住房 迫切的需求与短缺的房源供给形成鲜明的反差?完善进入、退出、监督机制 供应手段匮乏?落实资金，降低成本，开拓渠道 住房法律、法规建设滞后?房地产法 经适房没起到应有之用（涉嫌腐败，公务员小区；名不符实；负福利）?不宜继续建,或不给予完全产权，一般不允许出售，在出售时应当将国家补贴的部分还给国家。 （1）住房分配制度 改革目的：在公房入市过程中，对可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的分配不公的显性化、货币化等新问题进行有效防范。 改革方式：变行政性的实物分配方式为在市场机制调节下的货币分配方式——住房公积金、住房补贴。这一分配方式使居民以货币的形式从社会总财富中取得自己应得的一份，然后用货币到市场上购买或租赁自己所需的住房。 现状：分配形式还不完善。分配不公。 住房分配制度 附：住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金属于职工个人所有。住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人月工资总额的一定比例缴纳，存入个人公积金帐户，用于购买、建造、翻建、大修自住房屋，任何单位和个人不得挪作他用。 住房公积金贷款 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。 相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁琐，审批时间长。 通常限制最高额度（广州50万），最高比例（低于70%） （2）对分配不公等问题的防范措施： ① 建立以私有权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度——《物权法》； ② 加快住房市场发育，促进住房产权交易市场规范化； ③ 针对不同收入家庭的承受能力，建立新的住房供应体系； ④明晰住房产权主体，实现住房管理的社会化。 ⑤充分利用信息化手段，对保障房的准入条件、使用情况、交易情况进行严格监查。 其他住房行政管理制度 （1）房地产产权登记制度 （2）政府制定建房计划 （3）提供住房补贴、住房融资支持 （4）土地、房屋管理局的合并兼管 一、美国的房地产产权 （一）土地