房地产经济学讲解.ppt

6.1 房地产金融概述 6.1.1房地产金融的概念和特点 1. 房地产金融的概念 房地产金融是指在房地产经济活动中,通过各种信用方式,为房地产及相关部门融通资金的行为。 房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。主要有开发投资和物业建成后的置业投资两类。 6.1 房地产金融概述 房地产投资和房地产金融是广义房地产金融的两个不同方面。房地产投资侧重于投资决策过程；房地产金融侧重于研究资金融通渠道、融通方式、融通成本和项目融资可行性研究。 6.1 房地产金融概述 2、房地产金融的特点： 资金来源的短期性和资金运用的长期性 资金来源的固定性和资金运用的特定性 政策性强，风险和收益受宏观经济环境的影响 6.1 房地产金融概述 3、房地产金融产生的必然性 房地产金融的产生是房地产发展的客观需要 房地产金融的产生是解决居民买房难的客观需要 住房金融的产生是金融深化和银行融资业务拓宽的客观需要. 6.1 房地产金融概述 6.1.2 影响房地产金融的因素 1、影响房地产金融的外部因素 居民收入水平 住房价格 房租水平 通货膨胀率 企业经营状况 6.1 房地产金融概述 2、影响房地产金融的内部因素 首付款比例（降低首付款，可使潜在需求成为有效需求） 贷款年限 抵押贷款利率水平（存款利率倒挂、通货膨胀率过高） 融资工具和还款方式 6.1 房地产金融概述 6.1.3 房地产融资方式 1、按房地产金融的内容划分 房产融资 土地融资 农地融资 以农村土地为抵押品而融入资金的行为，与农业生产有关。 市地融资 以城市土地为抵押品而取得的资金融通行为。如不动产贷款、 城市环境改良贷款、企业贷款、以及社会发展、道路建设等所 需中长期信用。 6.1 房地产金融概述 2、按房地产金融是否经过金融中介机构划分 直接融资 供求双方在房地产金融过程中直接见面，进行票据和证劵 的买卖和货币的借贷。 间接融资 由资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由金融机 构以一定方式将资金提供给房地产经营企业。 3、按融资者所承担的责任和义务划分 主权性融资 融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为。 债务性融资 融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为。 6.1 房地产金融概述 主权性融资的特点： 融入资本是企业永久资本，资本使用方向不受限制； 出资者和融资者共同承担风险； 出资者参与利润分配； 融资程序复杂、成本高 债务性融资的特点 融入资本不能永久使用，均要还本付息； 债权人不参与企业利润分配； 所融资金的使用方向大多受债权人限制； 融资程序简便、成本低。 6.2 房地产开发融资 6.2.1 房地产开发企业融资方式 银行贷款； 证券融资； 房地产信托 保留部分收益作为企业的现金储备 回租 回购 6.2 房地产开发融资 6.2.2 银行贷款（是房地产企业最普遍、最主要的融资） 贷方是银行，借方是企业或个人。 银行贷款的分类： 以借款人向银行提供的保证依据不同划分为3种类型： 1、信誉贷款；（比重日益缩小） 2、保证贷款；（保证人承担连带责任） 3、房地产抵押贷款 6.2 房地产开发融资 6.2.3 证券融资 1、证券融资的优越性 有利于吸引大众资金 有利于分散投资风险 有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善 6.2 房地产开发融资 房地产开发经营企业融资所发行的是公司债券，期限一般10-20年。与国家提供保证所发行的债券相比，公司债券风险大，利率高。 公司债券的类型： 1.按照发行是否公开：公募和私募 2.按发行是否委托证券发行中介机构：直接发行和间接发行（常用） 6.2 房地产开发融资 股票融资的基本方式： 筹募股东资本 增资配股 有偿转让股权 公积金转让资本金 招募外资股 6.2 房地产开发融资 6.2.4 房地产信托 房地产信托是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经营行为。是以房地产为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产经营和管理制度。房地产信托融资功能主要通过以下形式实现： 1、房地产信托存款 2、房地产投资信托 3、房地产抵押贷款 4、房