房地产开发二本讲解.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 物业管理的内容： 建筑物区分所有权： （1）业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用 房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。 （2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外 的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享 有共有的权利。 （3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部 分以外的共有部分享有共同管理的权利。 建筑物及设备设施的维护与修缮管理 小区环境 维护 开展多种形式的便民有偿服务 住宅小区的精神文明建设 二、住宅专项维修基金： 专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 三、物业服务企业 1.物业服务企业的资质条件： 一级资质、二级资质、三级资质 2.物业服务企业的权利和义务： 权利：依法制定具体的物业管理办法，并报房地产行政主管部门备案；依法对物业实施管理；依照物业服务合同收取物业费；选聘专业机构、承担专业服务业务； 义务：履行物业服务合同，依法经营；接收业主、业主委员会的监督；接受房地产行政主管部门的监督指导。 3.物业服务企业存在的问题： 建设管理难分开，房产商违约，物业企业买单 小区停车难——物业公司长久的痛 业主非理性维权现象突显 物业服务标准缺细化 物业收支不透明 案例讨论： 1.物业公司的权利有多大？ 张先生未经物业公司同意封了阳台，物业公司按照合同要求他拆除，张先生拒不拆除。于是物业公司决定对张先生罚款1600元，张先生拒不交纳。不得已，物业公司对他采取了断电断水的制裁措施。 2.业主入住拿钥匙，物业公司设障合法吗？ 小王购买了一套期房，住房建成后，在办理入住手续时，物业公司提出两个要求：一是签订业主公约；二是交纳一年的物业服务费。小王认为业主公约中有些条款与开发商承诺的不一样，所以他拒绝了物业公司的要求，结果该物业公司却以此为由不给他房屋钥匙。 四、业主自治管理 1.业主：物业的所有权人。物业管理中业主分为三个层次：业主、业主大会、业主委员会 业主的权力和义务： 按物业合同约定，接收物业企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选取业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作等。 按时交纳物业费；遵守管理规约；按照有关规定交纳专项维修资金；遵守物业管理区域内公共部位和公共区域的各项管理规定。 2.业主大会及其职责：（物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起满2年） 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表全体业主行使本区域物业管理权利的自治组织。 职责： （1）制定、修改管理规约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员； （3）选聘、解聘物业服务企业； （4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （5）决定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）其他 3.业主委员会： 由业主大会会议民主产生的，是业主大会常设的执行机构。业主委员会的成员必须是本辖区内符合法定或约定资格条件的业主，业主委员会委员有一定的任期要求。 案例讨论：开发商能否进入业主委员会？ 某大厦在进行业主委员会筹备工作时出现了分歧，分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会？ 该大厦共计4万平方米，目前开发商还有7000平方没有出售。一部分业主认为开发商应该进入，因为开发商拥有部分产权；而另一部分业主认为开发商一旦将未售出的7000平方卖完，就会离开，不能承担业主委员会的职责。 案例讨论： 1.非业主不能参加业主代表大会吗？ 某小区在准备召开业主大会核定业主代表时发现一位老太太并不是小区业主，不能参加业主代表大会。事后了解，这位老太太是本小区某业主的岳母。该业主认为，自己的岳母退休在家，身体健康，而自己工作非常忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至当选业主委员会委员，是完全可以的。 2.个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 张某因在住宅装修过程中与物业公司员工发生争吵，以致对物业公司不满，向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业公司管理水平和解聘问题。 案例讨论： 3.业主的表决权以什么为依据？ 王某在某小区买了一套四室两厅的房子，总建筑面积约200平方米。在召开业主大会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约50平米）住房的业主和一样有一票