房地产跨部门协同系列——快速开发的经验和教训讲解.ppt

总分包的努力 总分包的努力 1）总包泥工、木工、钢筋工、粉刷工、水电工各工序进行交叉施工，加班施工，与各分包交叉施工。 2）在高温天气，出勤率及工作效率下降情况下，或农忙季节，总分包不惜代价，及时高价联系关系劳务队伍支持。 3）此次样板房精装修进场提前量较大，在主体结构施工阶段即已进场。总包在上部结构尚在施工的情况下，先对两套精装进行清理和粉刷，提供工作面给精装修。 4）为了防止雨水、施工用水从屋面、门窗洞进入室内，总包提前进行平屋面防水施工、样板房顶板防水施工、门洞设置挡水槛，铝合金窗框安装后立即进行塞缝。 5）采用挑架与二次搭设赶工措施：为确保5号楼主体与地下车库同步施工，5号楼西侧二层设悬挑架，待西面室外管线施工完毕后，二次搭脚手架，同时景观绿化单位施工景观小路，二次架拆除后施工绿化。 6）铝门窗单位创造条件及时安装样板房门窗扇（由于短时道路不畅，门窗扇运输采用人抬肩扛） 7）景观绿化分区分批施工措施：景观施工根据现场条件、工作量分南区及西、北两个区，分批施工，由于南区景观小品较多，工期较长，场地提供较早，集中力量先抢南区景观，后期加班甚至通宵抢各区景观绿化。 8）为减少交叉污染及按期拆除外架，金属漆单位后期施工采用吊架作业。 总分包的努力—拆架前抢工立体交叉施工图 地下车库施工 外立面铺贴 金属漆施工 线条粉刷收尾 室内施工 楼梯二结构 外保温收尾 外架调整 景观施工 总分包的努力—挑架 采用挑架确保5号楼主体与地下车库同步施工 总分包的努力——加班 9月18日通宵进行红线外景观收尾 总分包的努力——吊架 金属漆用吊架施工 平面布置 平面布置 除5号楼面南侧约400平方米的范围外，整个场地退红线4米内的区域均需开挖，合理的平面布置及各块开挖顺序、时间对样板区开放及预售证的取得至关重要，项目部与总包根据工期要求在招标过程及前期施工准备中进行了细致的分析，编制了三阶段（2010年6月15日至7月20日、7月21日至9月10日、9月11日至样板区开放展示）总平面布置图、土方开挖顺序图（5批19块）并认真执行 平面布置—三阶段总平面布置基本思路 此区域7月20前总包作为材料堆场及加工厂，7月20日交景观绿化单位施工 此区域7月18前总包完成基础工程，7月20日后作为材料堆场及加工厂 此区域8月10前总包完成地下车库顶板及填土施工，8月10交景观绿化施工 平面布置—土方开挖顺序基本思路 根据后浇带将土方开挖划分为19块，分五批次序开挖 提前向市政署申请临时施工通道供7月20日后5号楼及样板区施工 报批报建手续办理 “旭辉朗香苑” 项目是我司在徐汇区的第一个住宅项目，在前期四证报批报建过程中，按照我司工作流程提前进行下道工作的沟通，使抗震、防雷、人防等手续提前协调办理，加快了方案、扩初的审批时间，为顺利开展建设工程规划许可证奠定了基础，徐汇区的规土局在办理规划许可证前需要提前进行灰线初步核验，该要求其实是考验设计院图纸的严谨性及配套人员在规划测绘等领域的协调能力，我司职能PMO成员经过加班加点，提前完成了该项工作。 对于项目环评工作等也提前开展，顺利取得评审通过。在办理建设工程规划许可证时，尽快同步完成了完成该项目公建协议，总承包合同备案、综合保险；提前完成了总体及人防材料测试等，于2010年4月27日取得了第三证（建设工程规划许可证）后，于2010年4月28日完成总体报监， 2010年4月28日完成施工许可证的申报，在项目总和公司领导关心和支持下于 2010年4月29日顺利取得施工许可证。 报批报建手续办理 从预售整个过程中，占用时间最多的是物业招标（包括核价、面积核定）和房屋面积预测工作，这两项工作我较早启动，对于物业招标、核价由于是永升物业公司操办，但也需要配套人员积极跟进同时对比项目三级计划时间表进行督办。同步对物业面积核定工作及相关人员进行了及早跟进。 房屋面积预测工作对于我司项目抵押是必要的，因此该项工作必须要及早开展。而目前房管预测工作需要房号基础核验单才能开始（旭辉朗香苑项目进行了特殊处理），因此在我司大规模扩张阶段，应该对施工单位取得房号基础核验单的时间节点在施工合同中予以明确。预测工作前经办人员应熟悉该项目每单元面积可能发生的情况（多和设计沟通），在操办中一一进行化解，避免二次更正的麻烦。“旭辉朗香苑”项目预测工作虽然较为复杂，但和设计人员、营销人员沟通较多，双方配合较好，因此顺利完成测绘，基本没出现影响整个项目销售的事宜。 报批报建手续办理 这次预售工作遇到了上海市整体楼市限价的政策，“内环以内、三万元单价以上、别墅等需报市局审批”（其实就是延后开盘）。从得到这个消息为2010年9月13日下午（区房管局已有风声，市住房保障局内部通知三万元单价是按楼栋核定）。而我司正好符合第