房地产调控：十年九调,屡调屡涨讲解.ppt

房地产与经济? 2014 SUFE 房地产与经济? 2014 SUFE 房地产与经济? 2014 SUFE 专题五 房地产调控：十年九调，屡调屡涨 * 中国房地产调控机制分析 一 中国房地产调控历程回顾 二 中国房地产调控效果评价 三 一、中国房地产调控机制分析 * 中国房地产宏观调控机制 中国房地产宏观调控目标 中国房地产宏观调控手段 (一) (二) (三) (一)中国房地产宏观调控机制 * （二）中国房地产宏观调控目标 * 操作目标 核心目标 中间目标 供求总量平衡 供求结构合理 住房价格稳定 “效率” 商品住房市场的资源有效配置 “稳定” 商品住房市场的稳定健康发展 稳定住房价格变化预期 调整商品住房供给总量 调节商品住房需求总量 打击住房投机需求 控制住房投资需求 引导住房消费需求 匹配住房供求结构 （三）中国房地产宏观调控手段 * 房地产调控传导机制——金融政策 * 利率↑（↓） 购房者借贷成本↑（↓） 房地产企业借贷成本↑（↓） 房地产市场供求 房地产企业投资规模↑（↓） 购房者购房需求↓ （↑） 信贷政策 存款准备金率 信贷资金可得性↓ （ ↑ ） 信贷总量↓ （↑） 房地产调控传导机制——税收政策 * 保有税 土地使用税 物业税 平抑地价、打击土地投机 抑制投机 房开商营业税及附加 提高房价 抑制市场需求 购房者 契税 购房成本上升 需求减少 转让住宅个人所得税 打击投机、稳定价格、缓解房地产供求紧张 开发阶段征税 负面效应 税负转嫁给消费者 房价上涨 房地产供给 房地产投资规模和投资结构 土地增值税 抑制投资过热、促进产业结构调整 房地产开发阶段 房地产流通阶段 房地产保有阶段 二、中国房地产调控历程回顾 * 近十年中国房地产调控周期 近期房地产调控政策回顾 重要期房地产调控政策简介 (一) (二) (三) （一）近十年中国房地产调控周期 * （2003-2007年） 调控背景：房地产市场过热 调控措施：2003下半年-2004年底紧缩地根、银根；2005年出台“新八条”；2006年初至今出台“国六条”；2007年出台二套房贷政策，抑制投机性购房 第一轮宏观调控 第二轮宏观调控 第三轮宏观调控 （2010年以来） 调控背景：全国房价快速上涨 调控措施：2010年出台“国四条”、“国十条”等政策对房地产市场实施综合性调控；并新出台“限购”和“房产税”政策两大政策 （2008-2009年） 调控背景：全球金融危机爆发 调控措施：2008-2009年采取一系列宽松的财政、税收、金融政策；同时加强住房保障，强化住房保障与稳定市场发展 （二）近期房地产调控政策回顾 * 2010年新一轮宏观调控以来，调控政策密集。 2012年上半年以来货币政策略有放松、地方政府刚需政策微调。在市场略显回温之际，中央、上海重申调控政策不放松。 7.6降息 上海发布通知，重申限购令 7.27新沪六条 3.30 上海国五条实施意见 2.20国五条 11。8 信 贷及限购收紧 （三）重要政策简介：限购 * 北京：2010年4月30日，出台落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，规定自5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，同一家庭只能新购买一套商品住房。上海：2010年10月7日上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。深圳：2010年9月30日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。广州：2010年10月15日出台了严格的限购政策。核心内容包括四大方面。其中规定，非常住家庭不准在广州购房，未满18岁不得单独购买商品房。 （三）重要政策简介：房产税 * （三）重要政策简介：信贷政策 * 2013.11.8 上海房管局《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》 贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%及以上 三、中国房地产调控效果评价 * 波动周期逐渐缩短，波动趋势逐渐加剧 行政政策立竿见影，短期调控效果明显 经济政策尚待改善，长期调控任重道远 (一) (二) (三) （一）波动周期逐渐缩短，波动趋势逐渐加剧 * 上海商品住房市场短周期 周期长度 快速上升期长度 快速上升期年增长率 1999.01-2006.02 7年 28个月 30% 2006.03-2009.03 3年 10个月 52% 2009.04- 还未结束 8个月 72% 上海新建商品住宅价格指数变化(2000/8-2014/6) 资料来源：搜房研究