房地产项目概念性研究讲解.ppt

房地产项目初步评估报告 深圳盐田永安里 2014年7月23日 项目初步评估·序 一、项目背景 二、地块条件评价 三、宏观投资环境 四、市场调查研究 五、项目初步定位 六、投资估算及效益分析 七、项目综合评价 一、项目背景 1.1 项目位置 1.2 项目拟建规模与标准 1.3 目前进展状况 1.4 合作方式及评价 项目背景 1.1 项目位置:中通永安里项目位于盐田区明珠大道和永安 路交汇处，盐田港后方陆城18-01地块东侧部分用地。 区位图 项目背景 1.2 项目拟建规模与标准 用地性质：商办用地 用地面积12324.06㎡，总建筑面积89960㎡，地上建筑 面积75860㎡，地下面积（不计容）14100㎡。 其中，商业性办公64220㎡，商业面积3000㎡，停车面 积5500㎡。 容积率5.9，建筑面积60%，绿地率20%，建筑限高100 米，停车位约525个。 项目背景 1.3 目前进展状况 原开发商已获土地证，并完成初步规划设计。现处深入 洽谈中。 1.4 合作方式 股权转让、项目整体打包转让。 二、用地条件评价 2.1 区位描述 2.2 用地现状 2.3 交通条件 2.4 周边配套 2.5 区域规划 2.6 交通规划 用地条件评价 2.1 区位描述 东临明珠大道，南靠永安路，西邻货运停车场，北接城 市支路。基地西北1公里处为大梧桐山东南山麓，东北3公里 处为盐田港。 2.2 用地现状 地上无附着建筑物，待建设开发。 鸟瞰图 总设计方案 用地条件评价 2.3 交通条件 周边具有盐排高速，可通往福田、罗湖、龙岗；盐坝高 速，可通往福田、罗湖、大鹏。经盐排高速，转广深高速， 40分钟内可达深圳宝安机场，亦可由此前往广州、东莞、佛 山等广东省内重要城市。 规划中的地铁八号线临近本项目。通过明珠大道直达盐 田港港区。 2.4 周边配套 周边具有人人乐超市、万家乐百货、金港盛世等多个商 业体以及生活配套，配套设施成熟。 用地条件评价 2.5 区域规划 用地条件评价 2.6 交通规划 港口规划：形成以国际集装箱和大宗散货为主的现代化、多功能的综 合型国际中转港和地区性枢纽港。 过境道路规划：现状沿海公路（沙盐路），惠盐公路二条，共计8个 车道。根据对外交通流量预测，规划将需要增加12－14个车道。在盐田港 东侧开辟东部沿海高速公路，连接大小梅沙、葵涌，与六号高速公路相连。 规划根据东部大旅游区的发展，预留梧桐山路北的通道，过隧道连接深沙 路、盐田路高架与东部沿海高速公路相接。 公共交通规划：从罗湖区引2号轻轨线沿深南东路、罗沙大道，经莲 塘和沙头角至盐田与平盐通勤铁路相接，并在沙头角、盐田规划二个客运 枢纽。地铁8号线已在规划中。 永安路是盐田港区后方陆域货柜车通行的主要通道之一。盐田港后方 陆域市政设施一期永安路工程是盐田港区后方陆域路网市政化改造的重要 组成部分，该项目南起明珠道，北至北山道,道路全长0.69公里，按城市 Ⅱ级主干道设计，道路红线宽40米，双向四车道，设计行车速度50千米每 小时。（摘自7月23日深圳晚报） 交通概况图 三、宏观投资环境 3.1 当地总体社会经济情况 3.2 房地产相关政策环境 3.3 城市总体规划 3.4 市场竞争格局 宏观投资环境 3.1 当地总体社会经济情况 宏观投资环境 3.2 房地产相关政策环境 遵循深圳市房地产政策，深圳版新国五条细则，《继续加大房地产 调控力度》，深圳稳定房价八条措施等。 3.3 城市总体规划 经过12年甚至更长时间的努力，把盐田区建设成为一个 功能分区明确、布局合理、城市基础设施完善、生活服务设 施配套、环境优美的现代化海滨城区。 参见2