房地产业经济学讲解.ppt

5、房地产税收制度 （4）我国现行房地产税收体系 我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中的税收 2、契税 3、城镇土地使用税 4、耕地占用税 5、城市维护建设税 6、固定资产投资方向调节税 7、营业税 8、企业所得税 1、房产税 9、土地增值税 5、房地产税收制度 （5）我国现行房地产税收体系的特点 ① 复税制 复税制是对课税对象采取多种税复合征收的制度。 ② 以流转税和所得税为中心内容的现代税收体系 所得税计算简单，征收合理；流转税在我国实施时间比较长，目前在税收收入的60％。 ③ 有一定弹性 包括外在弹性和内在弹性。 ④ 中央税制与地方税制相结合的税收体系 即保证中央财政收入，有可调动地方的积极性。 七、房地产经济周期与宏观调控总论 1、房地产经济周期的一般理论 2、房地产经济周期的形成机制 3、房地产经济宏观调控 3.1 市场失灵与政府宏观调控 3.2 房地产经济宏观调控体系 3.3 房地产宏观调控的手段 3.4 房地产业与可持续发展 七、房地产经济周期与宏观调控总论 1、房地产经济周期的一般理论 （1） 概念 所谓房地产经济周期，是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。 房地产经济周期与宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度密切联系。 房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。 由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产经济周期波动的频率也各不相同。 1、房地产经济周期的一般理论 （2）房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期运动过程可简单描述如下： 1、房地产经济周期的一般理论 同宏观经济周期一样，从房地产经济周期波动的阶段来分析，也可分为复苏与增长、繁荣（波峰）、危机与衰退、萧条（波谷）四个阶段。 1、房地产经济周期的一般理论 （3）房地产经济周期与宏观经济周期的关系 ① 周期波动次序不同 ② 波幅与波长不同 ③ 房地产经济周期的长期趋势显著 研究意义： 有利于把握房地产业和房地产市场的发展规律 有利于指导政府进行宏观调控 有利于投资者进行经营决策 2、房地产经济周期的形成机制 （1）房地产经济周期的影响因素 2、房地产经济周期的形成机制 （2）房地产经济周期的形成机制 房地产经济周期波动是由房地产经济体系的内生因素和外生因素相互作用形成的。内生因素形成房地产经济周期的内在传导机制和基础结构，外生因素形成房地产经济周期波动的外在影响机制。 （3）房地产经济周期波动的特点——时滞效应 由于房地产的建设周期长，供给呈刚性，即房地产的供给在短时期内缺乏弹性，供给变化要远远落后于需求变化，构成了供求变化的“是滞效应”。 2、房地产经济周期的形成机制 （4）房地产经济周期的计量与监测 先行指标： 全社会固定资产投资、房地产开发活动的资金来源合计、房地产投资实际完成额、土地购置面积、完成土地开发面积、基本建设贷款率、建筑安装工程价格指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数 同步指标： 国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实际销售额、商品房销售均价 滞后指标： 商品房竣工面积、竣工房屋价值、商品房空置面积、租金 3、房地产经济宏观调控 3.1 市场失灵与政府宏观调控 （1）市场失灵：就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，即市场失灵，它是针对市场机制自身所不能解决的问题而言的。 导致市场失灵的原因： ① 不完全竞争或过渡竞争 ② 外部性 ③ 公共品 ④ 市场本身发育的不成熟 3.1 市场失灵与政府宏观调控 （2）政府宏观调控 宏观调控是指政府在市场经济运行中依据市场经济规律，运用一系列宏观调控手段和调节机制，对社会经济总体的调节和控制。 政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体，通过经济、法律并辅之于计划与行政手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。 房地产业的发展不仅与虚拟经济、泡沫经济有直接关系，而且与金融危机有关，所以为了国家的经济安全，各国政府非常重视对房地产发展的宏观调控。 3.2 房地产经济宏观调控体系 实现对房地产经济的有效宏观调控，必须构建一套完善的调控体系。所谓房地产经济宏观调控体系是指有调控机构设置、调控目标、手段配置、操作方法（政策措施）等构成的一个有机的相互作用的体系。 宏观调控的两种形式：直接调控与间接调控。直接调控是指国家运用行政手段协调和控制微观经济主体和经济行为；间接控制是指国