德思勤培训--住宅户型评价要点解析.ppt

住宅户型评价 用专业标准评价住宅户型 消费者购房经验 去不去，看位置 行不行，看户型 定不定，看价格 住宅户型评价 （第一篇） 传统户型点评方法 户型点评案例 点评户型：这是一套不成功的住宅户型。虽然有156平米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道面积浪费、卧室面积分配不理想、卫生间为“黑房”是主要问题。 优点： (1) 户型方正，便于布置各类家私。 (2) 动静分区，起居方便。 缺点： (1) 在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来作老人房/客房/书房，小一点没关系。同时，可以把省下的面积改成贮物间。 (2) 接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。 (3) 客厅—餐厅的空间显得沉闷，加上餐区光线较暗，不利于营造舒适的就餐环境。 (4) 卫生间干湿分开是现代卫浴布局趋势，公卫生间洁具摆放不合理。主卫、公卫均为黑房，通风采光不良。 (5) 厨房与餐厅距离太长，使室内动线过于冗长。 (6) 主卧室与卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。 概论 户型与小区布局的关系 户型与容积率的关系 户型与单元平面的关系 户型与楼层的关系 户型与景观、朝向的关系 户型与小区布局的关系 物业价值的唯一性： 相同的户型，位置不同，楼层不同，其价值亦不同； 拥有资源的不尽相同(景观资源)。 户型与容积率的关系 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多（小区容积率大于3 则环境恶化） 反之亦然 例：2004年红树湾楼盘 红树西岸 容积率 3.32 （大体量高层板楼） 瑞河耶纳 容积率 1.41 （联排别墅、洋房、小高层） 中信红树湾 容积率 3.18（高密度板楼、高层塔楼） 容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高 户型与单元平面的关系 户型平面的优劣取决于建筑平面 户型与楼层的关系 低楼层可以享受内院景观 小区住宅，楼层越高，楼层间的压抑感越少 价格制定时，往往最低价为3层；1、2层价格高于3层；3层以上，逐层加高 中国民居对朝向的选择 广东以北民居：向北房终年无阳光 选择南向房是购房前提 广东民居（北回归线以南）： 向南房冬日有阳光，夏日无阳光 向北房冬日无阳光，夏日有阳光 选择南向房可以冬暖夏凉 香港民居： 寸土寸金、空调调温、港岛景观 朝向不讲究 客户购楼朝向选择： 东南向 南向 西南向 东向 东北向 北向 西向 西北向 户型与景观朝向的关系 自然景观 朝向 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 案例： 1． 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 2． 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力 **户型评价表 《住宅户型分类表》（附件一） 《**住宅性能标准表》 （附件二） 《**住宅户型评价表》 （附件三） 深圳住宅分类 住宅户型分类表（表1-1） 单位：㎡ 深圳住宅分类 住宅户型分类表（表1-2） 单位：㎡ 住宅性能标准参考：建设部商品住宅性能认定标准 住宅性能标准一（表2-1）（套内面积） 世联住宅性能标准 住宅性能标准一（表2-2）（套内面积） **住宅户型评价表 市场对户型的关注点 客户在购房时 考虑居室各部分优先顺序 客厅： 方正实用（面积、家私布置、布局等） 主卧室：合理性（面积、采光）、私密性 餐厅： 相对独立，通风采光 厨房： 宽敞实用，有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性 次卧室：作书房、客房适宜 阳台/露台： 生活阳台（景观阳台）的休闲、观赏性 服务阳台（生活阳台）的实用 在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤