第3章房地产开发过程(1-2)要点解析.ppt

第三节 获取土地使用权 （二）土地开发 1.土地开发的概念 （1）土地开发：是指对收购的土地，尤其是征收的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动。主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整工作，以及为完成前期开发进行的投融资活动。 第三节 获取土地使用权 （2）土地一级开发 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 第三节 获取土地使用权 2.土地开发的实施模式 （1）政府土地储备机构负责实施 （2）授权开发商负责实施。 第三节 获取土地使用权 政府主导的比例原来越高。 济南市旧城改造投融资管理中心 经理职责：负责改造项目的建设规划，项目的策划、设计、拆迁安置，土地的整理、熟化及收储，项目的投资合作、开发经营等业务工作。 济南市西区建设投资有限公司 济南市小清河开发建设投资公司(济南市小清河开发建设投融资管理中心)（两个牌子） 第三节 获取土地使用权 3.土地储备开发成本 （1）征收、拆迁补偿费及有关税费 （2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 （3）市政基础设施建设有关费用 第三节 获取土地使用权 （4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用 （5）贷款利息 （6）土地开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用、不可预见费以及财政、土管部门核准的其他支出。 第三节 获取土地使用权 4.土地储备机构负责实施土地开发 由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 第三节 获取土地使用权 5.政府授权开发商负责土地开发 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 。 第三节 获取土地使用权 6. 土地开发过程中有关手续的办理 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 第三节 获取土地使用权 如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 第三节 获取土地使用权 7.土地一级开发的程序 （1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （2）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 第三节 获取土地使用权 （3）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案。 开发实施方案主要包括： 待储备开发地块的范围、土地面积、 控规条件、地上物状况、储备开发成本、 土地收益、开发计划、实施方式等。 第三节 获取土地使用权 （4）对编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会进行会审，对通过会审的建设项目土地一级开发实施方案中的土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （5）确定通过联审会会审项目的土地开发主体。 第三节 获取土地使用权 8.土地一级开发的验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： （1）审核土地一级开发成本 （2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 （3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 （4）纳入市土地储备库 第三节 获取土地使用权 9.土地储备资金的来源 （1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金； （2）土地储备机构的银行贷款或其他金融机构的贷款 （3）财政部门批准的其他资金 （4）上述资金的利息收入 第三节 获取土地使用权 二、开发商获取土地的途径 1.土地使用权的出让 （1）招标 （2）拍卖 （3）挂牌 （4）协议出让 第三节 获取土地使用权 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权的规定》