第04讲土地使用权要点解析.ppt

案例1：北京市通州区画家村“宋庄房讼”案 　2007年12月22日 央视《新闻周刊》 中国宋庄：北京市将宋庄镇确定为首批十大文化创意产业集聚区之一。 原告：画家李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市 被告：马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。 2002年7月1日，马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》，将诉争房屋及院落以4．5万元的价格卖给李玉兰。去年2月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。 　画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起农民讨房诉讼。 　 北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛，马赔偿李9.3万元。李玉兰不服提出上诉。 　 12月17日，北京二中院终审宣判李玉兰违反城镇居民不能购买农村宅基地的法律规定，90日内必须向卖给她房子的农民腾房。 鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。 注：国土资源部12月21日重申，我国城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房” “艺术家们买农宅现在是合情合理不合法。” 　 在小产权房出现之前，城市房地产土地开发如果用的是原农村集体土地，须经如下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，并先由国家征收，转为国有土地，再由国家出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。 ② 经营性建设用地使用权的取得 经营性建设用地使用权，是指乡（镇）村企事业单位、农家乐或其他个人经营而获得的土地使用权。 取得程序和原则： A． 乡（镇）村企业建设需要使用集体土地，应当持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请。 B. 乡（镇）村建设用地，应当按照乡（镇）村建设规划进行。而乡（镇）村建设规划，只有经过县级人民政府批准，才具有法律效力。 C. 乡（镇）村企业建设使用集体土地，应当按照省级人民政府的规定，对集体土地所有者给予适当的补偿，并妥善安置农民的生产和生活。 ③ 非经营性建设用地使用权 指乡（镇）村公共设施、公益设施，如村委会办公用房，村小学建设用地、村道路交通建设用地或者村水利设施建设用地等等，需要使用集体土地而依法获得的土地使用权。 取得程序和规则： 应当经乡级人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政管理部门提出申请。 县级人民政府土地行政管理部门收到申请后，应及时进行用地实体条件的审查。 经审查符合用地条件的，再按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。 1 土地使用权共有的含义 2 土地使用权共有的种类 （1）按份共有 （2）共同共有 七、土地使用权的共有 1 非正常原因终止 灭失、征收等 2 使用权到期 3 违规使用 八、土地使用权的终止 小结： 两权分离理论及其现实依据 土地使用权的概念及其内涵 土地使用权的分类 土地使用权的取得和终止 作业： 搜集资料、查阅文献，结合本讲内容，思考总结两权分离理论的优缺点。 * * * * * * * * * * * 第四讲 土地使用权 《土地法学》 胡 璇 土地科学技术学院 内容提要： 一、两权分离理论及其现实依据 二、土地使用权概念 三、土地使用权的特性与权能 四、土地使用权的分类 五、土地使用权的取得与终止 中国新的城市土地使用制度应当包括三项核心内容： （1）土地所有制形式的完善，所有权和使用权的分离； （2）对土地实行有偿使用，征收合理的土地使用费； （3）建立和完善土地市场。 1、理论的提出 一、两权分离理论及其现实依据 1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议根据《宪法修正案》和国务院《关于修改中华人民共和国土地管理法的决定》，对《土地管理法》进行修正，这次修正主要增加了土地使用权可以依法转让和依法实行国有土地有偿使用制度的条款。 2、现实依据 （1）土地的资源属性 建立一种最大限度发挥土地资源经济效应和社会效应的合理利用制度（流转制度） 。 （2）土地的不动产属性 土地的不动产属性决定了土地流转制度有关的主体必须是在社会生活中具有控制和利用土地的主体（土地使用人）。 （3）社会的需要