地产车库规划及测算指标要点解析.ppt

地下车库问题解析 张伟 winwind@ 房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元? 问：会形成什么现象？ 问题的提出？ 第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 31号文件第33条的规定 33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。 由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。 问题的提出？ 案例：某公司有住宅面积4万平方米，可售地下车位面积5000平方米，利用地下人防设施建车位250个。 税务机关：该公司的可售面积应为4.5万平方米，即：写在预售许可证上的地下停车位面积5000平方米，应该作为可售面积，计算单位工程承包。 企业认为：31号文件33条，并没有区分产权，因此即使写入预售许可证上的地下车位，也不应当作为可售面积。即：可售面积为4万平方米。 案例 ？ 国税发[2009]31号文第三十三条如何理解？ ? 【发布日期】： 2010年12月24日 字体：【大】【中】【小】 ? 问题内容：　　国税发[2009]31号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？ ? 总局关于车位企业所得税 您好：　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： ? 1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。 ? 2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 ? 欢迎您再次提问。 ? ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???国家税务总局 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???2010/12/24 车位与土地增值税 土地增值税 视同其他类开发产品处理，纳入可售面积计算。 1、作为土地增值税收入（大多数地方按照其他类，个人以为应该车位随着房子走） 2、其成本计入公共配套处理。 转让人防设施如何缴纳土地增值税？ (2011年2月11日总局答复) 【发布日期】： 2011年02月11日 字体：【大】【中】【小】 　　问题内容： 　　公司整体转让一处商业房产（商业房产上面还有住宅，不在转让资产之内），包括地下停车位（地下停车位属于人防设施，无房产证），请问，其中地下停车位转让收入需不需要缴纳土地增值税，受让方是否要缴纳契税？如不需要缴纳，如何确定停车位部分的转让收入才符合税收政